Ispezione domiciliare - Home inspection
Un controllo a casa è una limitata esame, non invasivo della condizione di una casa, spesso in relazione alla vendita di quella casa. Le ispezioni domestiche sono generalmente condotte da un ispettore domestico che ha la formazione e le certificazioni per eseguire tali ispezioni. L'ispettore prepara e consegna al cliente un rapporto scritto dei risultati. Il cliente utilizza quindi le conoscenze acquisite per prendere decisioni informate sull'acquisto di immobili in sospeso. L'ispettore della casa descrive le condizioni della casa al momento dell'ispezione, ma non garantisce le condizioni future, l'efficienza o l'aspettativa di vita dei sistemi o dei componenti.
A volte confuso con un perito immobiliare , un perito immobiliare determina le condizioni di una struttura, mentre un perito determina il valore di un immobile. Negli Stati Uniti, sebbene non tutti gli stati o le municipalità regolino gli ispettori domestici, esistono varie associazioni professionali per gli ispettori domestici che forniscono istruzione, formazione e opportunità di networking. Un'ispezione domestica professionale è un esame delle condizioni attuali di una casa. Non è un'ispezione per verificare la conformità a codici appropriati; ispezione degli edifici è un termine spesso utilizzato per le ispezioni di conformità del codice edilizio negli Stati Uniti. Un'ispezione simile ma più complicata degli edifici commerciali è una valutazione delle condizioni della proprietà . Le ispezioni domiciliari identificano i problemi, ma la diagnostica della costruzione identifica le soluzioni ai problemi riscontrati e ai loro risultati previsti.
Nord America
In Canada e negli Stati Uniti , un contratto per l'acquisto di una casa può includere l'eventualità che il contratto non sia valido fino a quando l'acquirente, tramite un ispettore della casa o altri agenti, non abbia avuto l'opportunità di verificare le condizioni della proprietà. In molti stati e province, gli ispettori domestici devono essere autorizzati, ma in alcuni stati la professione non è regolamentata. I requisiti tipici per ottenere una licenza sono il completamento di un corso di formazione approvato e/o un esame con esito positivo da parte del consiglio di stato delle licenze. Diversi stati e province richiedono inoltre agli ispettori di ottenere periodicamente crediti di formazione continua per rinnovare le loro licenze.
Nel maggio 2001, il Massachusetts è diventato il primo stato a riconoscere il potenziale conflitto di interessi quando anche gli agenti immobiliari che vendono una casa fanno riferimento o raccomandano l'ispettore della casa al potenziale acquirente. Di conseguenza, la legge sulle licenze immobiliari nel Massachusetts è stata modificata per vietare agli agenti immobiliari di fare riferimento direttamente agli ispettori domestici. La legge proibisce inoltre agli agenti di quotazione di fornire un elenco "breve" di ispettori. L'unico elenco che può essere fornito è l'elenco completo di tutti gli ispettori domestici autorizzati nello stato.
Servizi ausiliari come ispezioni per insetti che distruggono il legno , test del radon , ispezioni di fosse settiche , qualità dell'acqua, muffe (o umidità eccessiva che può portare a muffe) e ispezioni di pozzi privati a volte fanno parte dei servizi di ispettori domestici se debitamente qualificati.
In molte province e stati, gli standard di ispezione domestica sono sviluppati e applicati da associazioni professionali, come, in tutto il mondo, l' International Association of Certified Home Inspectors (InterNACHI); negli Stati Uniti, l' American Society of Home Inspectors (ASHI) e la National Association of Home Inspectors (NAHI) (non più attivo 10/2017); e, in Canada, la Canadian Association of Home and Property Inspectors (CAHPI), i Professional Home & Property Inspectors of Canada (PHPIC) e il National Home Inspector Certification Council (NHICC).
Attualmente, più di trenta stati degli Stati Uniti regolano in qualche modo il settore dell'ispezione domestica.
Il Canada ha visto una deviazione da questo modello quando nel 2016 è stato completato uno standard di ispezione domestica indipendente dall'associazione. Questo è stato sviluppato in collaborazione con professionisti del settore, sostenitori dei consumatori ed esperti tecnici, dalla Canadian Standards Association. Lo standard di ispezione domestica CAN/CSA A770-16 è stato finanziato da tre governi provinciali con l'intento di essere lo standard unificante per le ispezioni domestiche effettuate in Canada. È l'unico standard di ispezione domestica approvato dallo Standards Council of Canada.
In Canada, ci sono associazioni provinciali che si concentrano sulle differenze provinciali che colpiscono i loro membri e consumatori. L'Ontario ha la più grande popolazione di ispettori domestici che è stata stimata in 2013 come parte di un sondaggio governativo intorno a 1500.
Ad oggi, l' Associazione degli ispettori domestici certificati dell'Ontario è l'unica associazione che ha imposto ai suoi membri di migrare allo standard di ispezione domestica CAN/CSA A770-16, con una data di migrazione fissata al 28 febbraio 2020. Altre associazioni nazionali e provinciali hanno impostalo come opzione da aggiungere ad altri standard supportati.
In Canada, solo l'Alberta e la Columbia Britannica hanno implementato la regolamentazione del governo per la professione di ispezione domestica. La provincia dell'Ontario ha proceduto attraverso il processo, con l'approvazione della procedura di regolamentazione culminata nell'Home Inspection Act, 2017 per autorizzare gli ispettori domestici in quella provincia. Ha ricevuto l'assenso reale, ma è ancora in attesa dello sviluppo dei regolamenti e della proclamazione per diventare legge.
In Ontario ci sono due associazioni provinciali, l'OAHI (l'Associazione degli ispettori domestici dell'Ontario) e l'OntarioACHI (l'Associazione degli ispettori domestici certificati dell'Ontario). Entrambi affermano di essere la più grande associazione della provincia. L'OAHI, formato da un disegno di legge di un membro privato nell'Assemblea Provinciale, ha il diritto di conferire la designazione RHI (Registered Home Inspector) a chiunque nel suo registro di appartenenza. La designazione RHI, tuttavia, è una designazione riservata, supervisionata dall'OAHI ai sensi dell'Ontario Association of Home Inspectors Act, 1994. Questa legge consente all'OAHI di premiare i membri che hanno approvato e mantenuto rigorosi criteri stabiliti nel loro statuto e che operano all'interno dell'Ontario . Allo stesso modo, OntarioACHI richiede standard altrettanto elevati per il rilascio della propria certificazione, la designazione Canadian-Certified Home Inspector (CCHI). Per confondere le cose, la Canadian Association of Home and Property Inspectors (CAHPI) possiede il copyright dei termini Registered Home Inspector e RHI. Al di fuori dell'Ontario, i membri OAHI non possono utilizzare i termini senza essere qualificati da CAHPI.
La proclamazione dell'Home Inspection Act, 2017, richiede lo scioglimento dell'Ontario Association of Home Inspectors Act, 1994, che rimuoverà il diritto al titolo in Ontario del RHI rimuovendo allo stesso tempo la confusione dei consumatori sui criteri per la sua assegnazione attraverso Canada.
Regno Unito
Un ispettore domestico nel Regno Unito (o più precisamente in Inghilterra e Galles ), era un ispettore certificato per eseguire i rapporti sulle condizioni domestiche che originariamente si prevedeva sarebbero stati inclusi nel pacchetto informativo domestico .
Agli ispettori domestici è stato richiesto di completare il Diploma ABBE in Home Inspection per dimostrare di soddisfare gli standard stabiliti per la valutazione basata sulle competenze NVQ/VRQ (Livello 4). Il governo aveva suggerito che sarebbero stati necessari tra i 7.500 e gli 8.000 ispettori domestici qualificati e autorizzati per soddisfare la domanda annuale di quasi 2.000.000 di pacchetti informativi domestici. In effetti, molti di più sono entrati nella formazione, con un conseguente massiccio eccesso di potenziali ispettori.
Con la cancellazione degli Home Information Packs da parte del governo di coalizione nel 2010, il ruolo dell'ispettore domestico nel Regno Unito è diventato permanentemente superfluo.
Le ispezioni della casa, nell'ambito di una transazione immobiliare, sono ancora generalmente effettuate nel Regno Unito nello stesso modo in cui erano state eseguite per anni prima del processo del rapporto sulle condizioni della casa. Le ispezioni domiciliari sono più dettagliate di quelle attualmente offerte in Nord America . Sono generalmente eseguiti da un membro autorizzato della Royal Institution of Chartered Surveyors .
India
Il concetto di ispezione domestica in India è agli inizi. C'è stata una proliferazione di aziende che hanno iniziato a offrire il servizio, principalmente nelle città di livello 1 come Bangalore , Chennai , Calcutta , Pune , Mumbai , ecc. Per contribuire a una più ampia comprensione tra il pubblico in generale e commercializzare il concetto, alcune società di ispezione domestica si sono unite e hanno formato la Home Inspection Association of India .
Dopo l' entrata in vigore di RERA , l'efficacia e la potenza delle società di ispezione domestica sono aumentate enormemente. La maggior parte dei proprietari di case e dei potenziali acquirenti di case non sa cosa sia l'ispezione della casa o che esista un tale servizio.
Il modo in cui l'ispezione domiciliare è diversa in India rispetto al Nord America o nel Regno Unito è la mancanza di un'autorità di autorizzazione autorizzata dal governo. A parte il fatto che le case in India sono prevalentemente costruite con mattoni cotti in forno, blocchi di cemento o anche solo muri di cemento (prevalentemente in appartamenti a molti piani), questo significa che i test condotti sono molto diversi. La maggior parte delle società di ispezione domestica esegue test non distruttivi della proprietà, in alcuni casi in base alle esigenze del cliente, vengono eseguiti anche test che richiedono il taglio del nucleo.
La maggior parte dei proprietari di case non è a conoscenza del concetto di ispezione domestica in India. L'altro problema è che l'equilibrio di potere è fortemente inclinato verso il costruttore; questo significa che gli acquirenti di casa stanno calpestando i loro proverbiali dita dei piedi, perché nella maggior parte dei casi, la casa è l'acquisto più costoso della loro vita, e i proprietari di casa non vogliono dare l'impressione di inimicarsi i costruttori.
Norme ed esclusioni per l'ispezione domestica
Alcuni ispettori domestici e organismi di regolamentazione dell'ispezione domestica mantengono vari standard relativi al commercio. Alcune società di ispezione offrono garanzie limitate di 90 giorni per proteggere i clienti da guasti meccanici e strutturali imprevisti; in caso contrario, gli ispettori non sono responsabili per futuri guasti. Uno standard di ispezione generale per edifici diversi dalle case residenziali è disponibile presso la National Academy of Building Inspection Engineers.
Molti ispettori possono anche offrire servizi ausiliari come l'ispezione di piscine, sistemi di irrigazione, controllo dei livelli di radon e ispezione di organismi che distruggono il legno. Lo standard CAN/CSA-A770-16 consente questo (infatti richiede ispezioni di sicurezza della piscina come requisito) e impone anche che l'ispettore sia adeguatamente qualificato per offrirle. Altri standard tacciono su questo.
Tipi di ispezioni
Ispezioni di acquirenti e venditori di case
Le ispezioni domestiche sono spesso utilizzate dai potenziali acquirenti della casa in questione, al fine di valutare le condizioni della casa prima dell'acquisto. Allo stesso modo, un venditore di casa può scegliere di fare un'ispezione sulla propria proprietà e riferire i risultati di tale ispezione al potenziale acquirente.
Ispezione di preclusione
Le proprietà pignorate di recente possono richiedere ispezioni domiciliari.
Ispezione in quattro punti
Un'ispezione del tetto della casa, dell'HVAC e dei sistemi elettrici e idraulici è spesso nota come "ispezione in quattro punti", che le compagnie assicurative possono richiedere come condizione per l'assicurazione del proprietario della casa.
Ispezione in caso di catastrofe
Le ispezioni domiciliari possono verificarsi dopo che un disastro ha colpito la casa.
Sezione 8 ispezione
Negli Stati Uniti, i governi federale e statale forniscono sussidi per l'alloggio alle persone a basso reddito attraverso il programma Sezione 8 . Il governo si aspetta che l'alloggio sarà "adatto per l'abitazione", quindi un'ispezione della Sezione 8 identifica la conformità con gli standard di qualità degli alloggi (HQS) dell'HUD .
Ispezione prima della consegna
Un'ispezione può avvenire in una casa acquistata prima della chiusura dell'affare, in quella che è nota come ispezione "pre-consegna".
Ispezione strutturale
La struttura della casa può anche essere ispezionata. Quando si esegue un'ispezione strutturale, l'ispettore cercherà una serie di indicazioni di pericolo che potrebbero portare a riparazioni o ulteriori raccomandazioni di valutazione.
Nello stato di New York, solo un ingegnere professionista abilitato o un architetto iscritto all'albo possono fornire pareri professionali sulla sufficienza degli elementi strutturali di una casa o di un edificio. Anche i funzionari dell'edificio municipale possono prendere questa decisione, ma non stanno eseguendo ispezioni domiciliari nel momento in cui esprimono questo parere. Anche i funzionari comunali non sono tenuti a cercare il miglior interesse dell'acquirente. Alcuni altri stati potrebbero avere disposizioni simili nelle loro leggi sulle licenze. Chi non è un ingegnere professionista abilitato o un architetto iscritto all'albo può descrivere lo stato degli elementi strutturali (telaio incrinato, travi/tetto incurvati, grave marciume o danni da insetti, ecc.), ma non è autorizzato a fornire un parere professionale su come la condizione ha influito sulla solidità strutturale dell'edificio.
Possono essere ispezionati anche vari sistemi della casa, compresi l'impianto idraulico e l'HVAC.
Ispezione con immagini termiche
Un'ispezione con immagini termiche utilizzando una termocamera a infrarossi può fornire agli ispettori informazioni sulla perdita di energia domestica, l'aumento/perdita di calore attraverso le pareti esterne e il tetto, perdite di umidità e condizioni improprie dell'impianto elettrico che in genere non sono visibili ad occhio nudo. La termografia non è considerata parte di un'ispezione generale della casa perché supera l'ambito degli standard di pratica dell'ispezione.
Ispezione di piscine e spa
L'ispezione di piscine e spa non è considerata parte di un'ispezione generale della casa perché la loro ispezione supera l'ambito degli standard di pratica di ispezione . Tuttavia, alcuni ispettori domestici sono anche certificati per ispezionare piscine e spa e offrire questo servizio come servizio ausiliario.
Ispezione della salute degli alberi
L'ispezione degli alberi sulla proprietà non è considerata parte di un'ispezione generale della casa perché la loro ispezione supera l'ambito degli standard di pratica di ispezione. Questo tipo di ispezione viene in genere eseguito da un arboricoltore certificato e valuta la sicurezza e le condizioni degli alberi su una proprietà prima dell'esecuzione del contratto di vendita.
Rapporto di ispezione della proprietà per l'immigrazione
La UK Border Agency ha emesso una guida sulla necessità di garantire che le proprietà debbano soddisfare le linee guida in modo che i richiedenti il visto possano essere alloggiati in proprietà che soddisfano gli standard ambientali e sanitari. La parte X dell'Housing Act 1985 fornisce la base legislativa per le relazioni - principalmente per garantire che una proprietà non sia attualmente sovraffollata, che l'inclusione di ulteriori individui a seguito di domande di visto andate a buon fine - sia visto per coniuge, visto a carico, permesso indefinito per soggiorno o visto turistico, può ospitare i richiedenti senza che la proprietà diventi sovraffollata. I rapporti sono generalmente preparati da valutatori ambientali o avvocati qualificati in conformità con HHSRS (Housing Health and Safety Rating Scheme). I rapporti di ispezione della proprietà sono in genere standard e suddividono i requisiti legali.
Ispezione della casa prima dell'inserzione
Un'ispezione pre-elenco si concentra su tutti i principali sistemi e componenti della casa, inclusi HVAC, elettrici, idraulici, rivestimenti, porte, finestre, tetto e struttura. È un'ispezione completa della casa per il venditore per comprendere meglio le condizioni della propria casa prima dell'ispezione dell'acquirente.