Stoccaggio pubblico - Public Storage
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| Tipo | Pubblico |
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NYSE : componente PSA S&P 500 |
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| ISIN | US74460D1090 |
| Industria | Trust di investimento immobiliare , self storage |
| Fondato | 1972 El Cajon, California , USA |
| Fondatori |
B. Wayne Hughes Kenneth Volk Jr. |
| Sede centrale | Glendale, California , USA |
Numero di posizioni |
2.484 sedi (al 31 dicembre 2017)
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Persone chiave |
B. Wayne Hughes, fondatore Ronald L. Havner, Jr., Presidente del Consiglio Joseph D. Russell, Jr., Presidente e CEO |
| Reddito |
 US $ miliardi di 2.56 (2016) |
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US $ miliardi di 1.37 (2016) |
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US $ miliardi di 1.46 (2016) |
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| Totale attivo |
US $ miliardi di 10.13 (2016) |
| Patrimonio netto |
US $ miliardi di 4.37 (2016) |
Numero di dipendenti |
5.500 (2016) |
| Sito web | www |
Public Storage è una società americana di self storage internazionale con sede a Glendale, California , gestita come un fondo di investimento immobiliare (REIT). È il più grande marchio di servizi di self-storage negli Stati Uniti. Nel 2008, è stato il più grande di quattro REIT di archiviazione quotati in borsa. Negli Stati Uniti , in Canada e in Europa ci sono più di 2.200 sedi di self-storage di Public Storage . Possiede anche il 42% di una filiale di parchi uffici, vende forniture per l'imballaggio e fornisce altri servizi. Come REIT, è di proprietà di investitori immobiliari, che ricevono oltre il 90% dei profitti dell'azienda come ritorno sull'investimento.
Public Storage Inc. è stata fondata nel 1972 da B. Wayne Hughes e Kenneth Volk Jr. Nel 1989 è cresciuta fino a raggiungere 1.000 sedi, utilizzando finanziamenti da investitori in società in accomandita immobiliare (RELP). La società privata è stata ristrutturata come REIT quotata in borsa nel 1995, quando Storage Equities si è fusa con Public Storage e ne ha adottato il nome. Nel 2006 ha acquisito Shurgard Storage Centers con una transazione da 5,5 miliardi di dollari. Da allora Shurgard è stata trasformata in un'entità quotata in borsa separata, con Public Storage che detiene il 36,6% della società.
Storia
Origini
L'idea di Public Storage è stata concepita dallo sviluppatore immobiliare della California meridionale B. Wayne Hughes nei primi anni '70. Durante un viaggio in Texas, osservò che gli sviluppatori immobiliari locali stavano bene creando mini-magazzini fuori Dallas e Houston. Ha portato il concetto di self-storage con sé in California. Hughes ha collaborato con Kenneth Volk e i due hanno fondato Public Storage nell'agosto 1972 con un investimento iniziale di $ 50.000, inizialmente chiamandolo "Private Storage Spaces Inc."
Il primo magazzino è stato costruito nel 1972 a El Cajon, California . Secondo Hughes, "Spazi di archiviazione privati Inc." confuso le persone nel pensare che fosse privato, quindi il nome è stato cambiato in "Archiviazione pubblica" per abbinare l'acronimo PS. I fondatori inizialmente progettarono di costruire i magazzini di stoccaggio come fonte temporanea di reddito fino a quando il terreno non diventasse più prezioso e potesse essere riqualificato per un altro uso.
Nel giro di tre mesi, la prima sede era in pareggio con un'occupazione del 35 percento. Le unità sono state affittate a un prezzo per piede quadrato simile a quello degli appartamenti o degli uffici, ma costano dal 35 al 50 percento in meno per la costruzione e la manutenzione. Nel 1973 è stata costituita una consociata per la gestione della proprietà denominata Public Storage Management Inc.. Nel 1974 erano state costruite 20 sedi.
Finanziamento in società in accomandita immobiliare
Hughes non amava i prestiti, quindi finanziò l'acquisto e lo sviluppo di nuove proprietà principalmente attraverso società in accomandita immobiliare (RELP). All'inizio, Public Storage ha costruito magazzini e li ha venduti a RELP indipendenti per una commissione di sviluppo. La RELP della società, chiamata Public Storage Partners Ltd, è stata costituita nel 1975 e ha concluso il suo primo accordo per 3 milioni di dollari in investimenti due anni dopo. Public Storage ha pagato in contanti per acquisire proprietà e costruire una struttura di stoccaggio autonomo , quindi ha utilizzato il reddito della proprietà per rimborsare gli investitori e guadagnare una parte come profitto. Public Storage Inc. ha anche guadagnato ricavi da una parte di ogni accordo concluso.
I primi investitori hanno guadagnato da tre a quattro volte i loro soldi a causa dell'aumento del valore delle proprietà nel sud della California, degli alti tassi di occupazione e dell'aumento dei prezzi degli affitti dei magazzini. A metà degli anni '80, l'archiviazione pubblica stava raccogliendo da $ 200 a $ 300 milioni di investimenti ogni anno. Il formato RELP ha permesso all'azienda di continuare a costruire più sedi negli anni '70 e '80, quando la maggior parte del settore aveva interrotto la crescita a causa dei tassi di interesse più elevati sui prestiti. A metà degli anni '80, il cofondatore Volk si ritirò e il suo interesse in Public Storage fu acquistato da Hughes. Forbes ha stimato che a quel punto la società valesse 800 milioni di dollari.
Il finanziamento degli investimenti è stato utilizzato per costruire mini-magazzini al di fuori della California, mirando alle 39 maggiori città degli Stati Uniti. L'azienda ha aperto sedi di self storage molto vicine l'una all'altra, in modo che i siti potessero condividere un ufficio di sviluppo e giustificare la pubblicità televisiva locale. La crescita dell'azienda è rallentata a metà degli anni '80 quando la nuova concorrenza ha aumentato il costo degli immobili e ha rallentato l'aumento dei prezzi degli affitti ai consumatori. Il maltempo e i mercati del lavoro difficili al di fuori della California hanno ritardato i progetti di sviluppo; l'azienda ha anche fatto scarsi investimenti nei parchi di uffici. Anche l'interesse per gli investimenti immobiliari è diminuito.
Alla fine degli anni '80, l'azienda ha aperto la sua millesima posizione di archiviazione pubblica ed era tre volte più grande del suo concorrente più vicino nel mercato statunitense. Nel 1989 erano stati investiti 2,7 miliardi di dollari da 200.000 investitori. Public Storage ha contribuito a diffondere l'uso delle attività di self-storage come veicolo di investimento immobiliare ed è diventato uno dei veicoli di investimento RELP più longevi. Nel 1991, l'archiviazione pubblica aveva istituito più di 150 RELP e fondi di investimento immobiliare (REIT).
Trust di investimento immobiliare (REIT)
Secondo Financial World , nel 1989 il mercato delle società in accomandita immobiliare (RELP) su cui l'archiviazione pubblica faceva affidamento per i finanziamenti "è quasi scomparso". Un libro di Public Storage Inc. afferma che il Tax Reform Act del 1986 ha ridotto i vantaggi fiscali delle RELP ed è stato seguito da "un periodo difficile per le società immobiliari". Nel dicembre 1990, cinque delle sue partnership sono state convertite in Real Estate Investment Trusts (REIT) a dicembre. Ha inoltre iniziato a consolidare le sue partnership e ad acquisire molte delle società in cui deteneva una partecipazione.
Storage Equities è stata fondata da Public Storage nel 1980 per l'acquisto di impianti di self storage. Era uno dei 17 REIT di self-storage in cui Public Storage deteneva una partecipazione. Tra il 1992 e il 1995, Storage Equities ha pagato a Public Storage 31 milioni di dollari in spese di gestione e consulenza. Nel 1995, Public Storage e le sue sussidiarie sono state fuse con il suo REIT self-storage, Storage Equities Inc., e ristrutturate in un unico REIT chiamato Public Storage Inc. Un analista ha affermato che l'acquisizione ha capitalizzato le preoccupazioni sul conflitto di interessi , mentre Hughes ha affermato la fusione è stata istituita per alleviarli.
Nel 1995, l'azienda scorporò la sua attività di scatole, serrature e forniture di imballaggio e trasloco nella controllata PS Orangeco; Public Storage ha affermato che ciò è stato fatto per evitare il rischio di perdere lo status REIT esentasse della società se una parte troppo grande del business della società non è più correlata al settore immobiliare. Questo ha frustrato gli investitori istituzionali che possono investire solo in società immobiliari e non possono più investire nelle nuove filiali non immobiliari. Nel 1998, Public Storage aveva 141 milioni di dollari di ricavi trimestrali, 2 miliardi di dollari di asset e 1.200 strutture in 38 stati. Nello stesso anno, Public Storage ha acquisito una società di storage concorrente chiamata Storage Trust Realty con una transazione da 600 milioni di dollari.
Storia recente
Public Storage è cresciuto costantemente nei primi anni 2000 ed è stato aggiunto all'S&P 500 nel 2005. Nel 2006 ha acquisito Shurgard Storage Centers in una transazione per un totale di $ 5,5 miliardi, acquisendo 624 sedi, di cui 141 in Europa. Public Storage aveva tentato di acquisire la società nel 2000 e di nuovo nel 2005, ma le sue offerte erano state respinte. La società ha continuato a effettuare numerose acquisizioni, come l'acquisto, nel marzo 2010, di 30 sedi da A-American Self Storage.
operazioni
Public Storage è il più grande marchio di self-storage negli Stati Uniti. Al 2014, c'erano 2.250 posizioni di Public Storage in Nord America e 193 posizioni in Europa; Le sedi europee sono gestite da Shurgard Europe, di cui Public Storage possiede il 49%. Ci sono anche 2.546 parchi di uffici gestiti da PS Business Parks, di cui Public Storage possiede una partecipazione del 42%. La più grande attività di self-storage in Canada è gestita da una società separata che è autorizzata a utilizzare il marchio Public Storage.
I luoghi di deposito autonomo tendono ad essere in gruppi densi nelle principali città, specialmente vicino alle autostrade e agli incroci. Public Storage ha pochissimi dipendenti per un'azienda delle sue dimensioni. L'accesso del cliente a ciascuna posizione di stoccaggio è automatizzato. Alcune località hanno una coppia marito-moglie che vive in loco e viene pagata vicino al salario minimo per monitorare la struttura.
Mancato pagamento dei canoni di locazione
Il contenuto di un'unità di stoccaggio viene messo all'asta se i canoni di locazione non vengono pagati per sessanta giorni. Sebbene il programma televisivo Storage Wars abbia creato un maggiore interesse per le aste, la maggior parte delle unità non contiene nulla di sostanziale valore economico. A volte la vendita all'asta della proprietà del locatario può portare a controversie tra Public Storage e il locatario. Nel 2007, gli effetti personali di un cliente sono stati venduti all'asta per mancato pagamento mentre prestava servizio nell'esercito americano in Iraq. Dopo aver ricevuto pubblicità negativa, Public Storage si è scusato e gli ha dato $ 8.000 come risarcimento per i suoi averi venduti.
Furto, assicurazione e danni
Nel 2005, Public Storage ha dichiarato in un deposito pubblico che c'era stato "un numero crescente di reclami e contenziosi contro proprietari e gestori di proprietà in affitto relativi a infiltrazioni di umidità, che possono provocare muffe o altri danni alla proprietà". Il contratto di noleggio della società dice che non è responsabile per il contenuto dell'unità di stoccaggio, anche se il danno è causato da difetti dell'unità, e il Wall Street Journal ha riferito che c'erano "sorprendentemente pochi rimedi" per furto o danni alla proprietà nelle strutture di self-storage .
Molti clienti di Public Storage hanno presentato reclami al Better Business Bureau per quanto riguarda le polizze assicurative vendute dai rappresentanti di Public Storage, dopo aver subito furti con scasso delle loro unità di stoccaggio e poi aver negato loro i reclami assicurativi. Giornalisti investigativi di emittenti televisive in California, Kansas e Washington hanno riferito delle difficoltà incontrate dai consumatori nel presentare richieste di risarcimento per furti con scasso a Willis e The New Hampshire Insurance Company, che sono affiliate con Public Storage. Ad esempio, le richieste sono state respinte perché l'unità di stoccaggio aveva un lucchetto intatto; le compagnie assicurative affiliate hanno citato prove insufficienti di effrazione, sebbene i ladri spesso sostituiscano la serratura dell'unità nel tentativo di nascondere il furto con scasso. I commissari di assicurazione in due stati hanno criticato le pratiche delle compagnie assicurative affiliate al Public Storage. Una class action in corso sostiene che l'archiviazione pubblica induce in errore i consumatori a pensare che i premi assicurativi siano addebitati al costo, mentre una parte sostanziale di tali premi viene trattenuta come profitto dall'archiviazione pubblica. Le vendite di queste polizze assicurative hanno un profitto elevato, ma generano meno del cinque percento delle entrate totali dell'azienda.
finanziari
Public Storage è un fondo di investimento immobiliare "auto-amministrato, autogestito" (REIT). Un REIT è un'organizzazione che acquista e gestisce principalmente investimenti immobiliari e restituisce almeno il 90% dei suoi redditi agli investitori. Unisce il capitale di un gran numero di investitori per progetti immobiliari. A partire dal 2008, Public Storage era il più grande dei quattro REIT di self-storage quotati in borsa. A partire dal 2013, aveva un margine di profitto del 50 percento, il terzo più alto nell'S&P 500. L'archiviazione pubblica è aumentata del 17% all'anno, inclusi i dividendi negli ultimi 20 anni (a partire dal primo trimestre 2016). Questo è un tasso di crescita che è il doppio dell 'S&P 500 .
Oltre il 90% dei ricavi di Public Storage deriva dalle sue operazioni di self storage; fornisce anche assicurazioni, prodotti per l'imballaggio e ha una partecipazione del 44% in PS Business Parks . Nel 1984, PS Reinsurance è stata costituita per vendere l'assicurazione per il contenuto di un'unità di stoccaggio. Nel 1995, PS Orangeco è stata creata come sussidiaria, vendendo scatole, imballaggi, noleggio di camion e altre forniture per traslochi.
Ronald L. Havner, Jr., allora CEO di Public Storage, ha guadagnato 10,5 milioni di dollari nel 2017.
Riferimenti
link esterno
- Sito ufficiale
- Dati aziendali per l'archiviazione pubblica: