Investimenti immobiliari - Real estate investing

Gli investimenti immobiliari comportano l'acquisto, la proprietà, la gestione, l'affitto e/o la vendita di immobili a scopo di lucro . Il miglioramento della proprietà immobiliare come parte di una strategia di investimento immobiliare è generalmente considerato una sottospecialità dell'investimento immobiliare chiamato sviluppo immobiliare . Il settore immobiliare è una forma di attività con liquidità limitata rispetto ad altri investimenti (come azioni o obbligazioni che negoziano apertamente sui mercati finanziari ). È anche ad alta intensità di capitale (sebbene il capitale possa essere acquisito attraverso la leva ipotecaria ) ed è altamente dipendente dal flusso di cassa . Se questi fattori non sono ben compresi e gestiti dall'investitore, l'immobile diventa un investimento rischioso .

Fonti e acquisizione di investimenti immobiliari

I mercati immobiliari nella maggior parte dei paesi non sono organizzati o efficienti come i mercati per altri strumenti di investimento più liquidi. Le singole proprietà sono uniche per se stesse e non direttamente intercambiabili, il che rappresenta una grande sfida per un investitore che cerca di valutare prezzi e opportunità di investimento. Per questo motivo, localizzare immobili su cui investire può comportare un lavoro notevole e la concorrenza tra investitori per l'acquisto di singoli immobili può essere molto variabile a seconda della conoscenza della disponibilità. Le asimmetrie informative sono all'ordine del giorno nei mercati immobiliari. Ciò aumenta il rischio di transazione , ma offre anche molte opportunità agli investitori di ottenere proprietà a prezzi stracciati. Gli imprenditori immobiliari in genere utilizzano una varietà di tecniche di valutazione per determinare il valore delle proprietà prima dell'acquisto.

Le fonti tipiche di proprietà di investimento includono:

Una volta individuato un investimento immobiliare e completata la due diligence preliminare (indagine e verifica delle condizioni e dello stato della proprietà), l'investitore dovrà negoziare un prezzo di vendita e le condizioni di vendita con il venditore, quindi stipulare un contratto di vendita. La maggior parte degli investitori impiega agenti immobiliari e avvocati immobiliari per assistere con il processo di acquisizione, poiché può essere piuttosto complesso e le transazioni eseguite in modo improprio possono essere molto costose. Durante l'acquisizione di una proprietà, un investitore in genere farà un'offerta formale di acquisto, compreso il pagamento di "denaro guadagnato" al venditore all'inizio della negoziazione per riservare i diritti dell'investitore per completare la transazione se il prezzo e i termini possono essere negoziati in modo soddisfacente. Questa caparra può o non può essere rimborsabile ed è considerata un segnale della serietà dell'intenzione di acquisto dell'investitore. I termini dell'offerta di solito includono anche una serie di contingenze che consentono all'investitore di completare la due diligence, ispezionare la proprietà e ottenere finanziamenti tra gli altri requisiti prima dell'acquisto finale. Entro il periodo di contingenza, l'investitore ha solitamente il diritto di rescindere l'offerta senza penali e ottenere il rimborso della caparra versata. Una volta scaduti gli imprevisti, l'annullamento dell'offerta di solito richiede la perdita dei depositi di caparra e può comportare anche altre sanzioni.

I beni immobiliari sono in genere molto costosi rispetto ad altri strumenti di investimento ampiamente disponibili (come azioni o obbligazioni ). Solo raramente gli investitori immobiliari pagheranno l'intero importo del prezzo di acquisto di un immobile in contanti. Solitamente, gran parte del prezzo di acquisto sarà finanziata utilizzando una sorta di strumento finanziario o debito , come un mutuo ipotecario garantito dalla proprietà stessa. L'importo del prezzo di acquisto finanziato dal debito è indicato come leva finanziaria . L'importo finanziato dal capitale proprio dell'investitore, tramite contanti o altri trasferimenti di attività, è indicato come patrimonio netto . Il rapporto tra leva finanziaria e valore stimato totale (spesso indicato come "LTV", o prestito a valore per un mutuo convenzionale) è una misura matematica del rischio che un investitore sta assumendo utilizzando la leva finanziaria per finanziare l'acquisto di un immobile. Gli investitori di solito cercano di ridurre i loro requisiti di capitale e aumentare la loro leva finanziaria, in modo che il loro ritorno sull'investimento (ROI) sia massimizzato. I finanziatori e altre istituzioni finanziarie di solito hanno requisiti patrimoniali minimi per gli investimenti immobiliari che sono chiamati a finanziare, in genere nell'ordine del 20% del valore stimato. Gli investitori che cercano requisiti patrimoniali bassi possono esplorare accordi di finanziamento alternativi come parte dell'acquisto di una proprietà (ad esempio, finanziamento del venditore, subordinazione del venditore, fonti di private equity, ecc.)

Se la proprietà richiede una riparazione sostanziale, i prestatori tradizionali come le banche spesso non prestano su una proprietà e all'investitore potrebbe essere richiesto di prendere in prestito da un prestatore privato utilizzando un prestito ponte a breve termine come un prestito di denaro forte da un prestatore di denaro duro . I prestiti in denaro duro sono generalmente prestiti a breve termine in cui il prestatore addebita un tasso di interesse molto più elevato a causa della natura più rischiosa del prestito. I prestiti in denaro duro hanno in genere un rapporto prestito/valore molto più basso rispetto ai mutui convenzionali.

Alcune organizzazioni di investimento immobiliare, come i fondi di investimento immobiliare (REIT) e alcuni fondi pensione e hedge fund , dispongono di riserve di capitale e strategie di investimento sufficientemente grandi da consentire il 100% di partecipazione nelle proprietà che acquistano. Ciò riduce al minimo il rischio derivante dalla leva finanziaria, ma limita anche il potenziale ROI.

Sfruttando l'acquisto di un investimento immobiliare, i pagamenti periodici richiesti per il servizio del debito creano un flusso di cassa negativo continuo (e talvolta ampio) a partire dal momento dell'acquisto. Questo è a volte indicato come il costo di riporto o "trasporto" dell'investimento. Per avere successo, gli investitori immobiliari devono gestire i propri flussi di cassa per creare un reddito positivo sufficiente dalla proprietà per compensare almeno i costi di riporto.

Con la firma del JOBS Act nell'aprile 2012 da parte del presidente Obama c'è stato un allentamento delle sollecitazioni agli investimenti. Un nuovo metodo per raccogliere capitale in quantità minori è attraverso il crowdfunding immobiliare che può riunire investitori accreditati e/o non accreditati in una società veicolo per tutto o parte del capitale azionario necessario per l'acquisizione. Fundrise è stata la prima azienda a finanziare in crowdfunding un investimento immobiliare negli Stati Uniti.

Fonti e gestione dei flussi di cassa

Un tipico investimento immobiliare genera flussi di cassa per un investitore in quattro modi generali:

Il reddito operativo netto , o NOI, è la somma di tutti i flussi di cassa positivi da affitti e altre fonti di reddito ordinario generati da una proprietà, meno la somma delle spese correnti, come manutenzione, utenze, tasse, tasse e altri elementi di tale natura (il servizio del debito non è preso in considerazione nel NOI). Il rapporto tra NOI e prezzo di acquisto del bene, espresso in percentuale, è chiamato tasso di capitalizzazione , o tasso CAP, ed è una misura comune della performance di un investimento immobiliare.

Le compensazioni dello scudo fiscale si verificano in uno dei tre modi seguenti: deprezzamento (che a volte può essere accelerato), crediti d'imposta e perdite di riporto che riducono l'onere fiscale addebitato sul reddito da altre fonti per un periodo di 27,5 anni. Alcuni vantaggi del rifugio fiscale possono essere trasferibili, a seconda delle leggi che regolano la responsabilità fiscale nella giurisdizione in cui si trova la proprietà. Questi possono essere venduti ad altri per un ritorno in contanti o altri benefici.

L'accumulo di capitale è l'aumento della quota di capitale dell'investitore in quanto la parte dei pagamenti del servizio del debito dedicata al capitale matura nel tempo. L'accumulo di capitale conta come flusso di cassa positivo dall'attività in cui il pagamento del servizio del debito viene effettuato attingendo al reddito della proprietà, piuttosto che da fonti di reddito indipendenti.

L'apprezzamento del capitale è l'aumento nel tempo del valore di mercato del bene, realizzato come flusso di cassa al momento della vendita della proprietà. L'apprezzamento del capitale può essere molto imprevedibile a meno che non sia parte di una strategia di sviluppo e miglioramento. L'acquisto di un immobile per il quale si prevede la maggior parte dei flussi di cassa previsti dall'apprezzamento del capitale (prezzi in aumento) piuttosto che da altre fonti è considerato speculazione piuttosto che investimento.

Gestione del rischio

La gestione e la valutazione del rischio è una parte importante di qualsiasi strategia di investimento immobiliare di successo. I rischi si manifestano in molti modi diversi in ogni fase del processo di investimento. Di seguito è riportata una tabella di alcuni rischi comuni e le tipiche strategie di mitigazione del rischio utilizzate dagli investitori immobiliari.

Rischi comuni e strategie di mitigazione con gli investimenti immobiliari
Rischio Strategia di mitigazione
Vendita fraudolenta Verificare la proprietà, acquistare l'assicurazione del titolo
Possessione avversa Ottieni un'indagine sui confini da un geometra autorizzato
Contaminazione ambientale Ottenere un'indagine ambientale, verificare la presenza di contaminanti (vernice al piombo, amianto, contaminanti del suolo, ecc.)
Componente dell'edificio o guasto del sistema Completare l'ispezione completa prima dell'acquisto, eseguire la manutenzione regolare
Pagamento in eccesso all'acquisto Ottenere valutazioni di terze parti ed eseguire analisi dei flussi di cassa scontati come parte dell'investimento pro forma , non fare affidamento sull'apprezzamento del capitale come fonte primaria di guadagno per l'investimento
Mancanza di liquidità Mantenere riserve liquide o in contanti sufficienti per coprire i costi e il servizio del debito per un periodo di tempo
Crisi economica Acquistare immobili con caratteristiche distintive in posizioni desiderabili per distinguersi dalla concorrenza, controllare la struttura dei costi, far firmare agli inquilini contratti di locazione a lungo termine
Distruzione di proprietà da parte dell'inquilino Seleziona attentamente i potenziali inquilini, assumi gestori di proprietà esperti
Sottostima del rischio Analizzare attentamente le prestazioni finanziarie utilizzando ipotesi prudenti, assicurarsi che la proprietà possa generare un flusso di cassa sufficiente per sostenersi
Declino del mercato Acquistare proprietà in base a un approccio conservativo che il mercato potrebbe diminuire e anche il reddito da locazione potrebbe diminuire
Usura generale Intraprendere tecnici fai-da-te o professionisti come idraulici, elettricisti, muratori, carpentieri
Incendio, inondazione, lesioni personali Polizza assicurativa sull'immobile
Pianificazione fiscale Pianifica acquisti e vendite attorno a una strategia di uscita per risparmiare sulle tasse.

Strategie di investimento

Investimento di preclusione

Articolo principale: investimento di preclusione

Alcuni individui e aziende concentrano la loro strategia di investimento sull'acquisto di proprietà che sono in una fase di preclusione . Una proprietà è considerata in pre-preclusione quando il proprietario della casa è inadempiente sul proprio mutuo ipotecario. I processi formali di preclusione variano a seconda dello stato e possono essere giudiziali o non giudiziali, il che influisce sul periodo di tempo in cui la proprietà si trova nella fase di pre-preclusione. Una volta che i processi formali di preclusione sono in corso, queste proprietà possono essere acquistate in una vendita pubblica, solitamente chiamata asta di preclusione o vendita dello sceriffo. Se la proprietà non viene venduta all'asta pubblica, la proprietà della proprietà viene restituita al creditore. Le proprietà in questa fase sono chiamate Real Estate Owned o REO.

Una volta che un immobile viene venduto all'asta di preclusione o come REO, il creditore può trattenere i proventi per soddisfare il proprio mutuo e le eventuali spese legali sostenute meno i costi della vendita e gli eventuali obblighi fiscali in sospeso.

La banca o l'istituto di credito pignorante ha il diritto di continuare a onorare i contratti di locazione (se ci sono inquilini nell'immobile) durante la fase REO, ma di solito la banca vuole l'immobile libero per venderlo più facilmente.

Acquista, riabilita, affitta e rifinanzia

Buy, rehab, rent, refinance (BRRR) è una strategia di investimento immobiliare, utilizzata da investitori immobiliari che hanno esperienza nella ristrutturazione o ristrutturazione di proprietà ma che desiderano investire in una proprietà in affitto per un flusso di cassa consistente. Alcuni investitori aggiungono una R aggiuntiva che sta per Ripeti come un modo per costruire un portafoglio immobiliare.

Un investitore immobiliare acquista un investimento immobiliare con un valore depresso perché necessita di riparazioni e/o aggiornamenti estetici. L'investitore aggiorna quindi la proprietà, comprese le riparazioni strutturali necessarie per portare una casa al codice attuale . Spesso include aggiornamenti cosmetici come nuove vernici, pavimenti, piastrelle, controsoffitti ed elettrodomestici da cucina. L'investitore trova quindi un inquilino e diventa un proprietario che riceve un affitto, di solito su base mensile. La proprietà viene quindi rifinanziata, in genere con un prestito di 30 anni completamente ammortizzato.

Guarda anche

Riferimenti