Immobile - Real property

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Nella common law inglese , i beni immobili , gli immobili , gli immobili o i beni immobili sono terreni che sono di proprietà di una persona e tutte le strutture (chiamate anche miglioramenti o infissi ) integrate o fissate al terreno, inclusi raccolti, edifici, macchinari, pozzi, dighe, stagni, miniere, canali e strade, tra le altre cose. Il termine è storico, derivante dall'ormai cessata forma di azione , che distingueva tra controversie sui beni immobili e controversie sui beni mobili. La proprietà personale era, e continua ad essere, tutta la proprietà che non è proprietà reale.

Nei paesi con proprietà personale di beni immobili, il diritto civile tutela lo stato dei beni immobili nei mercati immobiliari, dove gli agenti immobiliari operano nel mercato della compravendita di beni immobili. Il diritto civile scozzese chiama i beni immobili "beni ereditabili" e nel diritto francese si chiama immobilier ("beni immobili").

Sfondo storico

La parola "reale" deriva dal latino res ("cosa"), che era usato nell'inglese medio per significare "relativo alle cose, in particolare ai beni immobili".

Nel diritto comune, la proprietà immobiliare era una proprietà che poteva essere protetta da una qualche forma di azione reale, in contrasto con la proprietà personale, in cui un querelante avrebbe dovuto ricorrere a un'altra forma di azione. Come risultato di questo approccio formalista, alcune cose che il common law considera terre non sarebbero classificate come tali dalla maggior parte dei sistemi legali moderni: ad esempio, un advowson (il diritto di nominare un sacerdote) era una proprietà reale. Al contrario, i diritti di un locatario derivano da azioni personali e quindi il diritto comune originariamente considerava un contratto di locazione come parte di proprietà personale.

La legge ora distingue ampiamente tra beni immobili (terreni e tutto ciò che vi è apposto) e beni personali (tutto il resto, ad es. vestiti, mobili, denaro). La differenza concettuale era tra beni immobili, che trasferirebbero il titolo insieme alla terra, e beni mobili, su cui una persona manterrebbe il titolo.

Nei moderni sistemi legali derivati ​​dalla common law inglese, la classificazione della proprietà come reale o personale può variare leggermente a seconda della giurisdizione o, anche all'interno delle giurisdizioni, in base allo scopo, come nel definire se e come la proprietà può essere tassata.

Bethell (1998) contiene molte informazioni sull'evoluzione storica della proprietà immobiliare e dei diritti di proprietà.

Caratteristiche dei beni immobili

Immobilità

La proprietà immobiliare è immobile, impedendole di spostarsi in un mercato migliore. I proprietari non sono in grado di spostare la loro terra fisica nella posizione desiderata, ad esempio in un'altra città in vendita. Per trarre vantaggio dall'utilizzo di appezzamenti di terreno, gli utenti devono viaggiare da un luogo all'altro per aumentare l'utilità, pertanto la posizione è una componente importante del valore di un immobile.

esternalità

I cambiamenti che avvengono nelle vicinanze influenzeranno direttamente il valore della proprietà immobiliare. La proprietà immobiliare è vulnerabile alle esternalità a causa della sua natura immobile. Fattori esterni al di fuori della proprietà immobiliare influenzeranno il valore della proprietà immobiliare, ad esempio i rumori prodotti dalle persone vicine e dai cantieri.

Sviluppo

Una posizione delle risorse desiderate attirerà l'attenzione sulla posizione. Le attrazioni naturali includono l'approvvigionamento idrico, il clima, la fertilità del suolo, la facciata dell'acqua e i giacimenti minerari. Poiché l'area si sviluppa ruotando attorno a tali risorse naturali, questi sviluppi diventano componenti da cercare quando si determina l'uso del suolo e i valori delle proprietà immobiliari. Lo sviluppo circostante e la vicinanza, come i mercati e le vie di trasporto, determineranno anche il valore della proprietà immobiliare.

Fornitura di suolo urbano

Sebbene la quantità di terreno in termini di superficie sia fissa, l'offerta di terreno urbano spesso non è limitata a causa della natura del modo in cui viene fornita la terra urbana. L'offerta di terreni lontano da usi non urbani del suolo, come i terreni agricoli, aumenterà l'offerta di terreni urbani. Si prevede che il valore dei terreni urbani supererà nel lungo periodo quello dei terreni agricoli, creando quindi l'incentivo a convertire i terreni non urbani in terreni urbani. Il valore del terreno è direttamente correlato al suo utilizzo. Le norme urbanistiche relative allo sviluppo a più piani vengono modificate per intensificare l'uso delle città, invece di occupare più spazio fisico.

Identificazione di beni immobili

Per essere di qualsiasi valore, un reclamo su qualsiasi proprietà deve essere accompagnato da una descrizione della proprietà verificabile e legale . Tale descrizione di solito fa uso di confini naturali o artificiali come coste marine, fiumi, torrenti, creste di creste, sponde dei laghi , autostrade , strade e binari ferroviari o marcatori appositamente costruiti come ometti , postazioni di geometra , ferro perni o tubi, monumenti in cemento, recinzioni , marchi di rilevamento ufficiali del governo (come quelli apposti dal National Geodetic Survey ) e così via. In molti casi, una descrizione si riferisce a uno o più lotti su una piattaforma , una mappa dei confini di proprietà conservata nei registri pubblici.

Queste descrizioni legali sono solitamente descritte in due modi diversi: metes & bounds e lot & block . Una terza via è il Public Land Survey System , utilizzato negli Stati Uniti.

  • Meti . Il termine "metes" si riferisce a un confine definito dalla misurazione di ogni tratto rettilineo, specificato da una distanza tra i punti terminali e l'orientamento o direzione. Una direzione può essere un semplice rilevamento della bussola (magnetico) o un orientamento più preciso determinato da metodi di rilevamento accurati.
  • Limiti . Il termine "limiti" si riferisce a una descrizione di confine più generale, alle spalle e ai confini , come lungo un determinato corso d'acqua, un muro di pietra, una strada pubblica adiacente, un proprietario di una proprietà adiacente o un edificio esistente. Il sistema viene spesso utilizzato per definire porzioni di proprietà più grandi (ad es. fattorie) e suddivisioni politiche (ad es. confini di città) in cui la definizione precisa non è richiesta o sarebbe troppo costosa, oppure è possibile incorporare nella descrizione dei confini designati in precedenza.
  • Il sistema Lot & Block è forse il più semplice dei tre principali sistemi di indagine da comprendere. Per una descrizione legale nel sistema Lot and Block una descrizione deve identificare:
    • il lotto individuale,
    • il blocco in cui si trova il lotto, se applicabile,
    • un riferimento a una suddivisione pianificata o a una sua fase,
    • un riferimento per trovare la mappa plat citata ( cioè un numero di pagina e/o volume), e
    • una descrizione del luogo di registrazione ufficiale della mappa (ad esempio, registrato negli archivi dell'ingegnere della contea ).
  • Il Public Land Survey System (PLSS) è il metodo di rilevamento sviluppato e utilizzato negli Stati Uniti per suddividere le proprietà immobiliari in vendita e insediamento. Il PLSS usava forme nominalmente rettangolari per dividere. L'unità di base nel PLSS è la sezione di terreno, tipicamente di 1 miglio quadrato. Una griglia di sezioni di morfologia del terreno di 6 x 6 miglia è ciò che viene definito Township . Le borgate sono disposte a est ea ovest di un meridiano principale ea nord ea sud di una linea di base .

Proprietà e interessi di proprietà definiti

La legge riconosce diversi tipi di interessi chiamati patrimoni , in beni immobili. Il tipo di immobile è generalmente determinato dalla lingua dell'atto , contratto di locazione , atto di vendita , testamento , concessione fondiaria , ecc., attraverso il quale l'immobile è stato acquisito. I ceti si distinguono per i diversi diritti patrimoniali che spettano a ciascuno e determinano la durata e la trasferibilità dei vari patrimoni. Una parte che gode di una proprietà è chiamata "inquilino".

Alcuni importanti tipi di proprietà nella terra includono:

  • Canone semplice : Una proprietà a tempo indeterminato, che può essere liberamente trasferita. La tipologia immobiliare più comune e forse più assoluta, in base alla quale l'inquilino gode della massima discrezione sulla disposizione dell'immobile.
  • Contributo semplice condizionale: Una proprietà che dura per sempre finché non si verificano una o più condizioni previste dal concedente dell'atto. Se si verifica tale condizione, la proprietà ritorna al concedente, o un interesse residuo viene trasferito a un terzo.
  • Fee tail : una proprietà che, alla morte dell'inquilino, viene trasferita ai suoi eredi.
  • Bene immobiliare : un patrimonio che dura per la vita naturale del beneficiario, chiamato "affittuario a vita". Se un immobile può essere venduto, una vendita non cambia la sua durata, che è limitata dalla vita naturale dell'originario cessionario.
  • Un patrimonio per autre vie è detenuto da una persona per la vita naturale di un'altra persona . Tale patrimonio può sorgere se l'inquilino originario della vita vende il suo patrimonio della vita a un altro, o se il patrimonio della vita è originariamente concesso per autre vie .
  • Su beni di terzi : una tenuta di limitata durata, come indicato in un contratto, chiamato un leasing, tra il partito, ha concesso il diritto di superficie, chiamato il locatario, e un altro partito, chiamato il locatore, avendo una tenuta più lunga nella proprietà. Ad esempio, un abitante di un appartamento con un contratto di locazione di un anno ha una proprietà in affitto nel suo appartamento. I locatari in genere accettano di pagare un canone dichiarato al locatore. Sebbene una locazione si riferisca a beni immobili, la quota di locazione è storicamente classificata come proprietà personale.

Un inquilino che gode di una proprietà indivisa in una proprietà dopo la cessazione di una proprietà a tempo determinato si dice che abbia un "interesse futuro". Due importanti tipi di interessi futuri sono:

  • Reversione : una reversione si verifica quando un inquilino concede una proprietà della durata massima inferiore alla propria. La proprietà del terreno ritorna all'inquilino originario quando la proprietà del concessionario scade. L'interesse futuro dell'inquilino originario è una reversione.
  • Resto : un resto si verifica quando un inquilino con una tassa semplice concede a qualcuno una proprietà della vita o una tassa condizionale semplice e specifica una terza parte a cui va la terra quando la proprietà della vita finisce o si verifica la condizione. Si dice che il terzo abbia un resto. La terza parte può avere il diritto legale di limitare l'uso del terreno da parte dell'inquilino.

Le proprietà possono essere detenute congiuntamente come inquilini con diritto di sopravvivenza o come inquilini in comune . La differenza tra questi due tipi di comproprietà di un fondo immobiliare è sostanzialmente l'ereditarietà del fondo e delle quote di interesse che ogni conduttore possiede.

In una locazione congiunta con diritto di superstite o JTWROS, la morte di un inquilino significa che gli inquilini superstiti diventano gli unici proprietari della proprietà. Nulla passa agli eredi dell'inquilino deceduto. In alcune giurisdizioni, devono essere utilizzate le parole specifiche "con diritto di sopravvivenza", o l'affittuario presumerà di essere inquilini in comune senza diritti di sopravvivenza. I comproprietari prendono sempre un atto JTWROS in parti uguali, quindi ogni inquilino deve possedere una quota uguale della proprietà indipendentemente da qualsiasi contributo al prezzo di acquisto. Se un giorno la proprietà viene venduta o suddivisa, i proventi devono essere distribuiti equamente senza crediti per eventuali eccedenze che il comproprietario potrebbe aver contribuito all'acquisto della proprietà.

La morte di un comproprietario di inquilini in comune (TIC) avrà una quota ereditaria del patrimonio in proporzione alla sua quota di proprietà che si presume essere uguale tra tutti gli inquilini, salvo diversa indicazione nell'atto di trasferimento . Tuttavia, se la proprietà TIC viene venduta o suddivisa, in alcuni Stati, Province, ecc., può essere automaticamente effettuato un credito per contributi disuguali al prezzo di acquisto (a differenza di una partizione di un atto JTWROS).

Gli immobili possono essere posseduti in comproprietà con più inquilini, attraverso dispositivi quali il condominio , la cooperativa abitativa e la cooperativa edilizia .

Fascio di diritti

La proprietà immobiliare è unica perché ci sono più diritti associati a ogni pezzo di proprietà. Ad esempio, la maggior parte delle giurisdizioni statunitensi ha riconosciuto i seguenti diritti: diritto di vendita; diritto di locazione; diritto di acquisire minerali, gas, petrolio, ecc. all'interno del territorio; diritto d'uso; diritto di possedere; diritto allo sviluppo; ecc. Questi diritti multipli sono importanti perché i proprietari della proprietà immobiliare possono generalmente fare ciò che scelgono con ciascun diritto. Ad esempio, il proprietario potrebbe scegliere di mantenere tutti i diritti ma affittare il diritto di trivellazione petrolifera a una compagnia petrolifera, oppure il proprietario potrebbe scegliere di mantenere tutti i diritti ma affittare la proprietà a un inquilino. In altre parole, il proprietario può scegliere di mantenere, affittare o vendere i diritti sulla terra.

Altri tipi di proprietà

  • Titolo allodiale : proprietà immobiliare indipendente da qualsiasi proprietario superiore. Palladio è "Terra tenuta assolutamente in proprio, e non di alcun signore o superiore; terra non soggetta a doveri o oneri feudali. Una proprietà tenuta da proprietà assoluta, senza riconoscere alcun superiore a cui sia dovuto alcun dovere per causa di esso".

Peculiarità giurisdizionali

Nella legge di quasi tutti i paesi, lo stato è il proprietario ultimo di tutte le terre sotto la sua giurisdizione, perché è l' autorità sovrana o suprema legislativa. Le persone fisiche e giuridiche non hanno titolo allodiale ; non possiedono terreni, ma godono solo di possedimenti nella terra, noti anche come "interessi equi".

Australia e Nuova Zelanda

In molti paesi, il sistema del titolo di proprietà immobiliare di Torrens è gestito e garantito dal governo e sostituisce l'ingombrante tracciabilità della proprietà. Il sistema del titolo Torrens funziona sul principio del "titolo per registrazione" (cioè l'indefettibilità di un interesse registrato) piuttosto che sulla "registrazione del titolo". Il sistema elimina la necessità di una catena di titoli (cioè il tracciamento del titolo attraverso una serie di documenti) ed elimina i costi di trasferimento di tali ricerche. Lo Stato garantisce il titolo ed è solitamente sostenuto da un regime di indennizzo per coloro che perdono il titolo a causa dell'operazione dello Stato. È in pratica in tutti gli stati australiani e in Nuova Zelanda dal 1858 al 1875, più recentemente è stato esteso al titolo degli strati ed è stato adottato da molti stati, province e paesi e in forma modificata in 9 stati degli Stati Uniti.

Regno Unito

Nel Regno Unito , la Corona è ritenuta l'ultimo proprietario di tutti i beni immobili nel regno. Questo fatto è rilevante quando, ad esempio, la proprietà è stata rifiutata dal suo ex proprietario, nel qual caso si applica la legge di escheat . In alcune altre giurisdizioni (esclusi gli Stati Uniti), la proprietà immobiliare è detenuta in modo assoluto .

Inghilterra e Galles

Il diritto inglese ha mantenuto la distinzione di common law tra beni immobili e beni personali, mentre il diritto civile distingue tra beni "mobili" e "immobili". Nel diritto inglese, la proprietà immobiliare non si limita alla proprietà della proprietà e degli edifici situati su di essa, spesso indicati come "terreni". La proprietà immobiliare comprende anche molti rapporti giuridici tra persone fisiche o proprietari di terreni che sono puramente concettuali. Uno di questi rapporti è la servitù , in cui il proprietario di una proprietà ha il diritto di passare su una proprietà vicina. Un altro sono i vari "patrimoni incorporei", come i profitti-à-Prendre , in cui un individuo può avere il diritto di prendere i raccolti da un terreno che fa parte della proprietà di un altro.

La legge inglese conserva diverse forme di proprietà che sono in gran parte sconosciute in altre giurisdizioni di common law come l' advowson , la responsabilità per la riparazione del presbiterio e le signorie del maniero . Nella prima common law, questi sono tutti classificati come beni immobili, in quanto sarebbero stati protetti da azioni reali .

stati Uniti

Ogni Stato degli Stati Uniti, ad eccezione della Louisiana, ha le proprie leggi che disciplinano la proprietà immobiliare e le proprietà in esse contenute, basate sul diritto comune . In Arizona , la proprietà immobiliare è generalmente definita come la terra e le cose permanentemente attaccate alla terra. Le cose che sono permanentemente attaccate al terreno, che possono anche essere chiamate miglioramenti , includono case, garage ed edifici. Le case fabbricate possono ottenere un affidavit di affissione.

Aspetti economici della proprietà immobiliare

L'uso del suolo, la valutazione fondiaria e la determinazione dei redditi dei proprietari terrieri sono tra le questioni più antiche della teoria economica. La terra è un input essenziale ( un fattore di produzione ) per l'agricoltura, e l'agricoltura è di gran lunga l'attività economica più importante nelle società preindustriali. Con l'avvento dell'industrializzazione emergono importanti nuove destinazioni d'uso del suolo, come sedi di fabbriche, magazzini, uffici e agglomerati urbani. Inoltre, il valore della proprietà immobiliare che assume la forma di strutture e macchinari artificiali aumenta rispetto al valore del solo terreno. Il concetto di bene immobile finisce per inglobare effettivamente tutte le forme di capitale fisso materiale . con l'ascesa delle industrie estrattive, la proprietà immobiliare arriva a comprendere il capitale naturale . Con l'aumento del turismo e del tempo libero, la proprietà immobiliare arriva a includere valori paesaggistici e di altro tipo.

A partire dagli anni '60 , nell'ambito dell'emergente campo del diritto e dell'economia , economisti e giuristi iniziarono a studiare i diritti patrimoniali goduti dagli inquilini nei vari cedimenti ei benefici economici ei costi dei vari ceti. Ciò ha portato a una comprensione molto migliore di:

  • Diritti di proprietà goduti dagli inquilini nell'ambito delle varie proprietà. Questi includono il diritto di:
    • Decidi come utilizzare un immobile;
    • Escludere altri dal godimento della proprietà;
    • Trasferire (alienare) alcuni o tutti questi diritti ad altri a condizioni reciprocamente accettabili;
  • Natura e conseguenze dei costi di transazione in caso di cambio e trasferimento di proprietà.

Per un'introduzione all'analisi economica del diritto della proprietà, si veda Shavell (2004) e Cooter e Ulen (2003). Per una raccolta di articoli accademici correlati, vedere Epstein (2007). Ellickson (1993) amplia l'analisi economica della proprietà immobiliare con una varietà di fatti tratti dalla storia e dall'etnografia .

Guarda anche

Riferimenti

Ulteriori letture

Panoramica della proprietà immobiliare

  • Schram, Joseph F., 2006. Valutazione immobiliare , Rockwell Publishing.
  • Moore, Geoff., 2005. Proprietà immobiliari essenziali , Psicologia Press.

Il diritto dei beni immobili

  • Stoebuck, WB, e Dale A. Whitman, 2000. Il diritto della proprietà , 3°. ed. St. Paul MN: Pubblicazione del gruppo occidentale.
  • Thomas, David A., ed., 1996. Thompson sulla proprietà reale . Charlottesville Virginia: Michie Co.

Analisi del diritto immobiliare

  • Ackerman, B. , R. Ellickson e CM Rose, 2002. Prospettive sul diritto della proprietà , 3a ed. Legge e affari di Aspen.
  • Tom Bethell , 1998. Il trionfo più nobile: proprietà e prosperità attraverso i secoli . St Martin's Press. Per laici.
  • Robert Cooter e Thomas Ulen , 2003. Diritto ed economia , 4th. ed. Addison-Wesley. capp. 4,5. Testo più facile.
  • Ellickson, Robert , 1993, " Proprietà in terra ", Yale Law Journal 102: 1315-1400.
  • Richard Epstein , ed., 2007, Economia del diritto di proprietà . Edward Elgar. Un'antologia di articoli, per lo più tratti dalla letteratura giuridica.
  • Shavell, Steven, 2004. Fondamenti di analisi economica del diritto . Università di Harvard Premere. capp. 2–5. Testo più difficile; ampi riferimenti.
  • Jeremy Waldron , 1988. Il diritto alla proprietà privata . Università di Oxford Premere.
  • Oswaldo D. Agcaoili , ISBN  971-23-4501-7 , ed. 2006, Codice di registrazione della proprietà . Agcaoili. Titoli e atti fondiari: diritto e casi di proprietà nelle Filippine.