Riqualificazione -Redevelopment
La riqualificazione è qualsiasi nuova costruzione su un sito che ha usi preesistenti. Rappresenta un processo di sviluppo del territorio utilizzato per rivitalizzare il tessuto fisico, economico e sociale dello spazio urbano .
Descrizione
Le variazioni sulla riqualificazione includono:
- Riempimento urbano su appezzamenti liberi che non hanno attività esistente ma sono stati precedentemente sviluppati, in particolare su terreni dismessi , come la riqualificazione di un sito industriale in uno sviluppo misto .
- Costruire con un uso del suolo più denso, come la riqualificazione di un blocco di villette a schiera in un grande condominio.
- Riutilizzo adattivo , in cui le strutture più vecchie vengono convertite per un migliore uso del mercato attuale, come un mulino industriale in loft residenziali.
I progetti di riqualificazione possono essere piccoli o grandi e vanno da un singolo edificio a interi nuovi quartieri o progetti di "new town in town".
La riqualificazione si riferisce anche a statuti statali e federali che conferiscono a città e contee l'autorità di istituire agenzie di riqualificazione e conferiscono alle agenzie l'autorità di attaccare i problemi del degrado urbano. Gli strumenti fondamentali di un'agenzia di riqualificazione includono l'autorità di acquisire proprietà immobiliari, il potere di dominio eminente, di sviluppare e vendere proprietà senza fare offerte e l'autorità e la responsabilità di ricollocare le persone che hanno interessi nella proprietà acquisita dall'agenzia. Il finanziamento/finanziamento di tali operazioni potrebbe provenire da sovvenzioni governative, prestiti da governi federali o statali e vendita di obbligazioni e da finanziamenti con aumento delle tasse .
Altri termini a volte usati per descrivere la riqualificazione includono il rinnovamento urbano (rivitalizzazione urbana). Sebbene gli sforzi descritti come rivitalizzazione urbana spesso comportino la riqualificazione, non sempre implicano la riqualificazione poiché non sempre comportano la demolizione di strutture esistenti, ma possono invece descrivere la riabilitazione di edifici esistenti o altre iniziative di miglioramento del quartiere.
Un nuovo esempio di altre iniziative di miglioramento del quartiere è il meccanismo di finanziamento associato al degrado urbano della qualità dell'aria ad alta impronta di carbonio . L' Assemblea Bill AB811 è la risposta dello Stato della California al finanziamento delle energie rinnovabili e consente alle città di elaborare i propri piani d'azione per la sostenibilità. Questi piani d'azione all'avanguardia necessitano di una struttura di finanziamento; che possono facilmente farsi avanti attraverso finanziamenti di riqualificazione.
Rinnovo urbano
Alcuni progetti e programmi di riqualificazione sono stati incredibilmente controversi, tra cui il programma di rinnovamento urbano negli Stati Uniti a metà del XX secolo o il programma di rigenerazione urbana in Gran Bretagna. Le controversie di solito derivano dall'uso del dominio eminente , da obiezioni al cambio di utilizzo o dall'aumento della densità e dell'intensità sul sito o dal disaccordo sull'uso appropriato dei fondi dei contribuenti per pagare alcuni elementi del progetto. La riqualificazione urbana negli Stati Uniti è stata controversa perché può spostare i residenti poveri e della classe medio-bassa, spesso trasferendo la terra e le case dei residenti a sviluppatori gratuitamente o a un prezzo inferiore al valore di mercato. Ciò viene fatto a condizione che lo sviluppatore utilizzi quel terreno per costruire nuovi sviluppi commerciali e residenziali.
I residenti sfollati a causa della riqualificazione sono spesso sottocompensati e alcuni (in particolare gli inquilini mensili e gli imprenditori) non vengono affatto compensati. Storicamente, le agenzie di riqualificazione hanno acquistato molte proprietà nelle aree di riqualificazione a prezzi inferiori al giusto valore di mercato, o addirittura inferiori alle stime delle stesse agenzie perché gli sfollati spesso non sono consapevoli dei loro diritti legali e non hanno la volontà e i fondi per organizzare un adeguato difesa in giudizio in un processo di valutazione. Chi lo fa di solito recupera in compenso più di quanto offerto dalle agenzie di riqualificazione.
La controversia sull'uso improprio del dominio eminente per la riqualificazione ha raggiunto il culmine sulla scia della decisione della Corte Suprema degli Stati Uniti del 2005 in Kelo v. City of New London , che ha stabilito che i benefici generali di cui una comunità ha goduto dalla crescita economica ha qualificato i piani di riqualificazione privata come ammissibili " uso pubblico " ai sensi della clausola sugli incassi del quinto emendamento . La decisione Kelo è stata ampiamente denunciata e rimane oggetto di dure critiche. La legislazione correttiva per limitare l'uso del dominio eminente per lo sviluppo privato è stata promulgata o introdotta in un certo numero di stati.
Riqualificazione del campo da golf
La riqualificazione del campo da golf , nota anche come conversione del campo da golf, è una nicchia immobiliare , in cui gli investitori acquistano campi da golf in difficoltà. Gli investitori poi suddividono il campo da golf in singoli appezzamenti di terreno. Quindi rivendono i lotti di terreno per i costruttori, o costruiscono sui lotti e poi lo rivendono agli acquirenti di case residenziali. Questo processo viene solitamente eseguito con l'assistenza di un agente immobiliare .
La sfida principale di questa nicchia sono le difficoltà che gli investitori devono affrontare nel richiedere una variazione dalle città.
Esempi notevoli
Nord America:
- Stazione atlantica , Atlanta, Georgia
- Atlantic Yards , Brooklyn, New York
- Distretto storico del tabacco americano , Durham, Carolina del Nord
- CFB Downsview -> Downsview Park , Toronto, Ontario
- CFB Griesbach -> Griesbach, Edmonton , Alberta
- scalo ferroviario CN -> Station Lands (Edmonton) , Università di MacEwan , arena del centro di Edmonton ; Edmonton, Alberta
- Aeroporto di Edmonton City Center (Blatchford Field) -> Blatchford, Edmonton , Alberta
- SPERANZA VI
- Hudson Yards , New York, New York
- Lincoln Center for the Performing Arts , New York, New York
- Centro di Detroit , Michigan
- Mission Bay , Treasure Island , Western Addition e la parte di South of Market che diventa Moscone Center e Yerba Buena Gardens a San Francisco, California
- Pearl District , Portland, Oregon
- Vecchio porto di Montreal , Quebec
- Centro di San Diego , California
- Central Park, Denver, Colorado , su un ex aeroporto
- Lungomare di Toronto, Toronto, Canada
- West End, Boston, Massachusetts
- Sito del World Trade Center a Lower Manhattan dopo gli attacchi dell'11 settembre
Europa:
- Canary Wharf , Londra ( Regno Unito )
- Lungomare di Edimburgo , Regno Unito
- Riqualificazione di Norrmalm ( Svezia )
- Liverpool One , Liverpool (Regno Unito)
- Greenwich Millennium Village , Londra (Regno Unito)
- Tigné Point , Sliema (Malta)
- Porta Nuova , Milano (Italia)
Asia:
- Settima zona di riqualificazione di Taichung , Taichung , Taiwan
- Villaggio Olimpico di Pechino, Pechino, Cina
- Sheung Wan , Hong Kong , Cina
America Centrale:
- Panama a Casco Antiguo (Casco Viejo)