Zonizzazione -Zoning

La zonizzazione è un metodo di pianificazione urbana in cui un comune o un altro livello di governo divide la terra in aree chiamate zone, ognuna delle quali ha una serie di regolamenti per il nuovo sviluppo che differiscono dalle altre zone. Possono essere definite zone ad uso singolo (es . residenziale , industriale), possono combinare più attività compatibili per destinazione d'uso, oppure, nel caso della zonizzazione basata sulla forma, le diverse normative possono disciplinare la densità, le dimensioni e la forma degli edifici consentiti indipendentemente dal loro uso. Le regole di pianificazione per ciascuna zona determinano se può essere concesso il permesso di pianificazione per un determinato sviluppo. La zonizzazione può specificare una varietà di usi diretti e condizionali della terra. Può indicare le dimensioni e le dimensioni dei lotti in cui può essere suddiviso il terreno , o la forma e la scala degli edifici. Queste linee guida sono stabilite al fine di guidare la crescita e lo sviluppo urbano.

La zonizzazione è il metodo di pianificazione urbana normativo più comune utilizzato dai governi locali nei paesi sviluppati. Le eccezioni includono il Regno Unito e la città di Houston , Texas .

Le leggi sulla zonizzazione che limitano la costruzione di nuove abitazioni sono associate a una ridotta accessibilità economica e sono un fattore importante nella segregazione residenziale negli Stati Uniti per reddito e razza.

Lo schema di zonizzazione del Piano territoriale generale per la città di Skopje , Macedonia del Nord . Diverse aree urbane di zonizzazione sono rappresentate da colori diversi.

Scopo

Lo scopo principale della zonizzazione è separare gli usi che si ritiene siano incompatibili. In pratica, la zonizzazione viene utilizzata anche per evitare che il nuovo sviluppo interferisca con gli usi esistenti e/o per preservare il "carattere" di una comunità.

La suddivisione in zone può includere la regolamentazione dei tipi di attività che saranno accettabili su lotti particolari (come spazi aperti, residenziali , agricoli , commerciali o industriali), le densità a cui tali attività possono essere svolte (dagli alloggi a bassa densità come quelli unifamiliari case ad alta densità come condomini a molti piani ), l'altezza degli edifici, la quantità di spazio che le strutture possono occupare, l'ubicazione di un edificio sul lotto ( contrazioni ), le proporzioni dei tipi di spazio su un lotto, come la quantità di spazio paesaggistico , la superficie impervia , le corsie di circolazione e la disponibilità o meno del parcheggio .

La zonizzazione è comunemente controllata dai governi locali come contee o comuni , sebbene la natura del regime di zonizzazione possa essere determinata o limitata dalle autorità di pianificazione statali o nazionali o da leggi di abilitazione. In alcuni paesi, ad es. Francia, Germania o Canada, i piani di zonizzazione devono essere conformi alla pianificazione e alle dichiarazioni politiche di livello superiore (nazionale, regionale, statale, provinciale). Nel caso della Germania questo codice include i contenuti dei piani urbanistici e la procedura legale. In Australia, la terra sotto il controllo del governo (federale) del Commonwealth non è soggetta a controlli di pianificazione statale. Gli Stati Uniti e altri paesi federali sono simili. La zonizzazione e l'urbanistica in Francia e Germania sono regolate da codici nazionali o federali. Nel caso della Germania questo codice include i contenuti dei piani urbanistici e la procedura legale.

I dettagli su come i singoli sistemi di pianificazione incorporano la zonizzazione nei loro regimi normativi variano sebbene l'intenzione sia sempre simile. Ad esempio, nello stato di Victoria , in Australia, le zone d'uso del suolo sono combinate con un sistema di sovrapposizioni di schemi di pianificazione per tenere conto della molteplicità di fattori che influiscono sui risultati urbani desiderabili in qualsiasi luogo.

La maggior parte dei sistemi di zonizzazione ha una procedura per la concessione di scostamenti (eccezioni alle regole di zonizzazione), solitamente a causa di alcune difficoltà percepite causate dalla particolare natura della proprietà in questione.

Origini e storia della zonazione

Le origini dei distretti urbanistici possono essere fatte risalire all'antichità . L'antica città murata fu il predecessore per la classificazione e la regolamentazione del territorio, in base all'uso. Fuori le mura della città c'erano le funzioni indesiderabili, che di solito erano basate sul rumore e sull'olfatto; lì vivevano anche i più poveri. Lo spazio tra le pareti è il luogo in cui si svolgevano attività antigieniche e pericolose come la macellazione, lo smaltimento dei rifiuti e la cottura dei mattoni. All'interno delle mura c'erano luoghi civili e religiosi e dove viveva la maggior parte delle persone.

Oltre a distinguere tra territorio urbano e non urbano, la maggior parte delle città antiche classificava ulteriormente i tipi di terreno e gli usi all'interno delle proprie mura. Questo era praticato in molte regioni del mondo, ad esempio in Cina durante la dinastia Zhou (1046-256 a.C.), in India durante l' era vedica (1500-500 a.C.) e negli accampamenti militari che si diffusero in tutto l' Impero Romano . (31 a.C. - 476 d.C.). Poiché i distretti residenziali costituivano la maggior parte delle città, le prime forme di distretto erano solitamente lungo divisioni etniche e occupazionali; generalmente, la classe o lo status sono diminuiti dal centro della città verso l'esterno. Una forma legale per far rispettare questo era il sistema delle caste.

Mentre lo spazio è stato ritagliato per importanti istituzioni pubbliche, luoghi di culto, negozi al dettaglio, mercati e piazze, c'è una grande distinzione tra le città dell'antichità e quelle di oggi. Per tutta l'antichità, fino all'inizio della Rivoluzione industriale (1760–1840), la maggior parte del lavoro si svolgeva all'interno della casa. Pertanto, le aree residenziali fungevano anche da luoghi di lavoro, produzione e commercio. La definizione di casa era legata alla definizione di economia, che causava una molto maggiore mescolanza di usi all'interno dei quartieri residenziali delle città.

Durante l' Illuminismo e la Rivoluzione Industriale , i cambiamenti culturali e socioeconomici portarono al rapido aumento dell'applicazione e dell'invenzione dei regolamenti urbani. I cambiamenti sono stati informati da una nuova razionalità scientifica, dall'avvento della produzione di massa e dalla produzione complessa e dal successivo inizio dell'urbanizzazione. L'industria che lascia la casa ha rimodellato le città moderne.

Il sovraffollamento, l'inquinamento e lo squallore urbano associato alle fabbriche erano le principali preoccupazioni che hanno portato i funzionari e i pianificatori della città a considerare la necessità di una separazione funzionale degli usi. Francia, Germania e Gran Bretagna sono i luoghi in cui è stata inventata la pseudo-zonizzazione per impedire la costruzione di industrie inquinanti nelle aree residenziali. I primi usi della zonizzazione moderna furono visti in Germania alla fine del XIX secolo.

Tipi

Esiste una grande varietà di tipi di zonizzazione, alcuni dei quali si concentrano sulla regolazione della forma dell'edificio e sulla relazione degli edifici con la strada con usi misti, noti come basati sulla forma, altri con usi del suolo separati, noti come basati sull'uso o una combinazione di esso. I sistemi di zonizzazione basati sull'uso possono comprendere zone ad uso singolo, zone ad uso misto - in cui un gruppo compatibile di usi può coesistere - o una combinazione di zone ad uso singolo e ad uso misto in un unico sistema.

Zonizzazione monouso

Esempio di zonizzazione monouso (Mappa del distretto di Greater Winnipeg , 1947)

La zonizzazione monouso è quella in cui è consentito un solo tipo di utilizzo per zona. Conosciuto come zonizzazione euclidea in Nord America a causa di un caso giudiziario a Euclid, Ohio , che ne ha stabilito la costituzionalità, Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. 272 ​​US 365 (1926), è stato il sistema di zonizzazione dominante nel nord America dalla sua prima implementazione.

Le zone monouso comunemente definite includono: residenziale, misto residenziale-commerciale, commerciale, industriale e spaziale (es. centrali elettriche , complessi sportivi , aeroporti , centri commerciali ecc.). Ogni categoria può avere un certo numero di sottocategorie, ad esempio, all'interno della categoria commerciale possono esserci zone separate per la piccola vendita al dettaglio, la grande vendita al dettaglio, l'uso di uffici, alloggi e altro, mentre l'industriale può essere suddivisa in produzione pesante, assemblaggio leggero e usi del magazzino. In Germania, ogni categoria ha un limite designato per le emissioni sonore (non parte del codice edilizio, ma codice federale delle emissioni).

Negli Stati Uniti o in Canada, ad esempio, le zone residenziali possono avere le seguenti sottocategorie:

  1. Occupazioni residenziali contenenti unità letto in cui gli occupanti sono principalmente di natura transitoria, tra cui: pensioni , hotel , motel .
  2. Occupazioni residenziali contenenti unità letto o più di due unità abitative in cui gli occupanti sono principalmente di natura permanente, tra cui: condomini , conventi , dormitori .
  3. Occupazioni residenziali in cui gli occupanti sono principalmente di natura permanente e non classificati come Gruppo R-1 , R-2 , R-4 o I , inclusi: edifici che non contengono più di due unità abitative, strutture di assistenza per adulti per cinque o meno persone per meno di 24 ore.
  4. Occupazioni residenziali in cui gli edifici sono predisposti per l'occupazione come strutture di assistenza residenziale/vita assistita con più di cinque ma non più di 16 occupanti.

Storia

La separazione tra usi è una caratteristica di molte città pianificate progettate prima dell'avvento della zonizzazione. Un esempio notevole è Adelaide nell'Australia Meridionale, il cui centro città, insieme al sobborgo di North Adelaide , è circondato su tutti i lati da un parco, l' Adelaide Park Lands . Il parco è stato progettato dal colonnello William Light nel 1836 per separare fisicamente il centro città dai suoi sobborghi. Aree residenziali a bassa densità circondano il parco, offrendo una piacevole passeggiata tra il lavoro in città all'interno e le case famiglia all'esterno.

Veduta aerea di Chatswood , Australia, guardando verso Sydney . I confini tra zone residenziali, commerciali e industriali a bassa densità sono chiaramente visibili.

Sir Ebenezer Howard , fondatore del movimento delle città giardino , ha citato Adelaide come un esempio di come lo spazio verde aperto potrebbe essere utilizzato per impedire alle città di espandersi oltre i propri confini e di fondersi. Il suo progetto per una città ideale, pubblicato nel suo libro Garden Cities of To-morrow del 1902 , prevedeva anelli concentrici separati di edifici pubblici, parchi, spazi commerciali, aree residenziali e aree industriali, il tutto circondato da spazi aperti e terreni agricoli. Tutta l'attività di vendita al dettaglio doveva essere condotta all'interno di un unico edificio con tetto in vetro, un primo concetto per il moderno centro commerciale ispirato al Crystal Palace .

Tuttavia, queste città pianificate o ideali erano progetti statici incorporati in un unico masterplan. Quello che mancava era un meccanismo normativo che permettesse alla città di svilupparsi nel tempo, stabilendo linee guida per sviluppatori e privati ​​su cosa si poteva costruire e dove. Ciò avvenne nel 1916, quando New York City promulgò la prima ordinanza di zonizzazione a livello cittadino.

L'applicazione della zonizzazione monouso ha portato alla forma distintiva di molte città degli Stati Uniti , Canada , Australia e Nuova Zelanda , in cui un nucleo urbano molto denso , spesso contenente grattacieli , è circondato da periferie residenziali a bassa densità , caratterizzate da ampi giardini e strade alberate . Alcune aree metropolitane come Minneapolis – St Paul , la San Francisco Bay Area e Sydney hanno molti di questi nuclei.

Critiche

Gli attivisti ambientali sostengono che mettere gli usi quotidiani fuori dalla distanza a piedi l'uno dall'altro porta a un aumento del traffico, dal momento che le persone devono possedere auto per vivere una vita normale in cui i loro bisogni umani di base sono soddisfatti, salire in macchina e guidare verso soddisfare le loro esigenze durante la giornata. La zonizzazione monouso e l'espansione urbana incontrollata sono state anche criticate in quanto rendono più difficile il raggiungimento dell'equilibrio tra lavoro e famiglia, poiché è necessario coprire distanze maggiori per integrare i diversi domini della vita. Questi problemi sono particolarmente acuti negli Stati Uniti, con il loro elevato livello di utilizzo dell'auto combinato con sistemi ferroviari e metropolitani urbani insufficienti o scarsamente mantenuti .

La zonizzazione euclidea è stata descritta come un modo di pensare funzionalista che utilizza principi meccanicistici per concepire la città come una macchina fissa. Questa concezione è in opposizione alla visione della città come organismo o sistema vivente in continua evoluzione, come inizialmente sposato dall'urbanista tedesco Hans Reichow .

Un'altra via di critica alle leggi sulla zonizzazione viene da libertari e minarchici che vedono le restrizioni come una violazione dei diritti di proprietà degli individui. Con la zonizzazione, un proprietario di una proprietà potrebbe non essere in grado di utilizzare la sua terra per lo scopo desiderato. Alcuni economisti affermano che le leggi sulla zonizzazione monouso agiscono contro l'efficienza economica e ostacolano lo sviluppo in un'economia libera, poiché le scarse restrizioni di zonizzazione ostacolano l'uso più efficiente di una determinata area. Anche senza restrizioni di zonizzazione, una discarica, ad esempio, graviterebbe probabilmente su terreni più economici e non su un'area residenziale. Le leggi sulla zonizzazione monouso possono intralciare sviluppi creativi come edifici a uso misto e possono persino fermare attività innocue come le vendite di piazzali.

Zonizzazione ad uso misto

Jane Jacobs , attivista per la pianificazione e la comunità, ha scritto ampiamente sulle connessioni tra la separazione degli usi e il fallimento dei progetti di rinnovamento urbano a New York City. Ha sostenuto gli sviluppi ad uso misto densi e le strade percorribili . A differenza dei villaggi e delle città, in cui molti residenti si conoscono, e delle periferie esterne a bassa densità che attirano pochi visitatori, le città e le aree interne delle città hanno il problema di mantenere l'ordine tra gli estranei. Questo ordine viene mantenuto quando, durante il giorno e la sera, ci sono sufficienti persone presenti con gli occhi sulla strada . Ciò può essere realizzato in distretti urbani di successo che hanno una grande diversità di usi, creando interesse e attirando visitatori. Gli scritti di Jacob, insieme alle crescenti preoccupazioni per l'espansione urbana incontrollata, sono spesso accreditati per aver ispirato il movimento New Urbanism .

Per accogliere la visione New Urbanist di comunità pedonabili che combinano caffè , ristoranti , uffici e sviluppo residenziale in un'unica area, sono state create zone ad uso misto all'interno di alcuni sistemi di zonizzazione. Questi utilizzano ancora i meccanismi di regolamentazione di base della zonizzazione, escludendo usi incompatibili come l'industria pesante o gli impianti di depurazione , consentendo usi compatibili come attività residenziali, commerciali e di vendita al dettaglio in modo che le persone possano vivere, lavorare e socializzare all'interno di un'area geografica compatta.

Esempi inclusi:

Zonizzazione basata su moduli

La zonizzazione basata sulla forma non regola il tipo di uso del suolo, ma la forma che può assumere l'uso del suolo. Ad esempio, la zonizzazione basata sulla forma in un'area densa può insistere su battute d'arresto basse, alta densità e accessibilità pedonale. I codici basati su moduli (FBC) sono progettati per rispondere direttamente alla struttura fisica di una comunità al fine di creare ambienti più percorribili e adattabili.

Parigi , guardando verso il quartiere ad alta densità di La Défense .

La risoluzione sulla zonizzazione del 1916 di New York conteneva anche elementi di zonizzazione basata sulla forma. Questa è stata una reazione all'Equitable Building che torreggiava sulle residenze vicine, diminuendo la disponibilità di sole. Ha imposto battute d'arresto per edifici alti che implicavano una formula matematica basata sull'altezza e sulle dimensioni del lotto e ha portato alle forme iconiche di molti dei primi grattacieli . New York City ha continuato a sviluppare regolamenti sempre più complessi, inclusi regolamenti sul rapporto superficie-piano , diritti aerei e altri per quartieri specifici.

Il sistema di pianificazione francese è per lo più basato sulla forma; i codici di zona nelle città francesi generalmente consentono molti tipi di usi. Le differenze principali tra le zone si basano sulla densità di ciascun utilizzo su un sito. Ad esempio, una zona a bassa densità può avere gli stessi usi consentiti di una zona ad alta densità. Tuttavia, la proporzione di usi residenziali nella zona a bassa densità sarebbe maggiore rispetto alla zona ad alta densità per motivi economici piuttosto che normativi.

La città di Parigi ha utilizzato il suo sistema di zonizzazione per concentrare edifici per uffici ad alta densità nel distretto di La Défense piuttosto che consentire la demolizione di edifici storici in tutta la città per far loro posto, come spesso accade a Londra o New York. La costruzione della Torre di Montparnasse nel 1973 ha suscitato scalpore. Di conseguenza, due anni dopo il suo completamento, è stata vietata la costruzione di edifici di oltre sette piani nel centro della città.

Zonizzazione condizionale

La zonizzazione condizionale consente una maggiore flessibilità e consente ai comuni di rispondere alle caratteristiche uniche di una particolare applicazione di uso del suolo. Gli usi che potrebbero non essere consentiti in base alla zonizzazione attuale, come una scuola o un centro comunitario, possono essere consentiti tramite la zonizzazione a uso condizionale. I permessi di uso condizionale (chiamati anche permessi di uso speciale ) consentono usi del suolo che, per la loro natura speciale, possono essere adatti solo in determinate località, o organizzati o gestiti in un modo particolare.

Per esempio:

  • Le agenzie locali possono limitare il tempo, il luogo e il modo in cui operano i minimarket, i negozi di liquori e i fast-food.
  • Gli orti comunitari possono essere consentiti a condizioni specificate in determinate zone.
  • Come condizione per l'approvazione, possono essere incoraggiati o richiesti grandi progetti di sviluppo ad uso misto per offrire in locazione uno spazio commerciale per un negozio di alimentari in un quartiere che non ha accesso a cibi sani.

Zonazione del modello

La zonizzazione del modello è una tecnica di zonizzazione in cui un comune fornisce progetti di edifici pre-approvati con licenza, in genere con un processo di autorizzazione accelerato. La suddivisione in zone del modello viene utilizzata per ridurre le barriere allo sviluppo abitativo, creare alloggi più convenienti, ridurre gli oneri per il personale addetto alla revisione dei permessi e creare progetti abitativi di qualità all'interno di un determinato quartiere o giurisdizione. La suddivisione in zone del modello può essere utilizzata anche per promuovere alcuni tipi di edifici come alloggi di fascia media mancanti e proprietà commerciali di piccola scala a prezzi accessibili. In alcuni casi, un comune acquista modelli di progetto e costruisce le proprietà stesse, mentre in altri casi il comune offre i modelli per lo sviluppo privato.

Per paese

Australia

Il quadro giuridico per la zonizzazione dell'uso del suolo in Australia è stabilito da Stati e Territori , quindi ogni Stato o Territorio ha regole di zonizzazione diverse. Le zone di uso del suolo sono generalmente definite a livello di governo locale e più spesso denominate Schemi di pianificazione. In realtà, tuttavia, in tutti i casi i governi statali hanno la capacità assoluta di prevalere sul processo decisionale locale. Esistono processi di ricorso amministrativo come il VCAT per impugnare le decisioni.

Stato/territorio Quadro di pianificazione Regolamento sull'uso del suolo
ATTO Piano Territoriale 2008 Politica sull'uso del suolo
NSW Legge sulla pianificazione e valutazione ambientale del 1979 Piani Ambientali Locali (LEP)
NT Legge sulla pianificazione Schema di pianificazione
QLD Legge sulla pianificazione sostenibile del 2009 abrogata. Legge sulla pianificazione 2016 Schemi di pianificazione
SA Legge sullo sviluppo 1993 Piano di sviluppo
TAS Legge sulla pianificazione e l'approvazione dell'uso del suolo del 1993 Schemi di pianificazione
VIC Legge sulla pianificazione e l'ambiente del 1987 Schemi di pianificazione
WA Legge sulla pianificazione e lo sviluppo 2005 Schemi di pianificazione

La pianificazione statutaria , altrimenti nota come pianificazione urbanistica, controllo dello sviluppo o gestione dello sviluppo, si riferisce alla parte del processo di pianificazione che riguarda la regolazione e la gestione dei cambiamenti nell'uso e nello sviluppo del territorio. La pianificazione e la zonizzazione hanno una grande dimensione politica, con i governi spesso criticati per aver favorito gli sviluppatori; anche il nimbismo è molto diffuso.

Canada

In Canada, il controllo dell'uso del suolo è una responsabilità provinciale che deriva dall'autorità costituzionale sulla proprietà e sui diritti civili. Questa autorità era stata concessa alle province ai sensi dei British North America Acts del 1867 ed è stata portata avanti nel Constitution Act, 1982 . Il potere di zonizzazione si riferisce alla proprietà immobiliare , o terreno e le migliorie su di esso costruite che diventano parte del terreno stesso (in Québec, immeubles ). Le province hanno autorizzato i comuni e le regioni a controllare l'uso del suolo all'interno dei loro confini, lasciando che i comuni stabilissero un proprio regolamento di zonizzazione. Ci sono disposizioni per il controllo dell'uso del suolo nelle aree disorganizzate delle province. I tribunali provinciali sono l'autorità ultima per i ricorsi e le revisioni.

Francia

In Francia, il Code of Urbanism o Code de l'urbanisme (chiamato Codice Urbanistico), una legge nazionale, guida la pianificazione regionale e locale e delinea le procedure per ottenere i permessi di costruzione. A differenza dell'Inghilterra, dove i progettisti devono usare la loro discrezione per consentire modifiche all'uso o al tipo di edificio, lo sviluppo privato in Francia è consentito purché lo sviluppatore segua le normative legalmente vincolanti.

Giappone

I distretti di zonizzazione sono classificati in dodici zone d'uso. Ogni zona determina la forma di un edificio e gli usi consentiti. La forma di un edificio è controllata da vincoli zonali sul rapporto di superficie ammissibile e sull'altezza (in termini assoluti e in relazione agli edifici e alle strade adiacenti). Questi controlli hanno lo scopo di consentire un'illuminazione e una ventilazione adeguate tra gli edifici e sulle strade. Al posto della zonizzazione monouso, le zone sono definite dall'uso "più intenso" consentito. Gli usi di minore intensità sono consentiti nelle zone in cui sono consentiti usi di maggiore intensità ma gli usi di maggiore intensità non sono consentiti nelle zone di minore intensità.

Categoria Descrizione
Categoria 1 Zona residenziale esclusivamente a pochi piani Indicato per edifici residenziali bassi.

Gli usi consentiti all'interno di questi edifici includono piccoli negozi, uffici e scuole elementari e superiori.

Categoria 2 Zona residenziale esclusivamente a pochi piani Indicato per edifici residenziali bassi con usi consentiti sopra e per negozi con superficie fino a 150 m 2 .
Zona residenziale orientata di categoria 1 a media e alta altezza Adatto anche per edifici residenziali di media e alta altezza con ospedali, edifici universitari e negozi con superfici fino a 500 m 2 ammessi.
Categoria 2 Zona residenziale orientata a media e alta altezza Uguale alla zona residenziale orientata a media e alta categoria di categoria 1, ad eccezione dei negozi e degli edifici per uffici fino a 1.500 m 2 ammessi
Zona residenziale di categoria 1 Progettato per edifici residenziali con altri edifici consentiti inclusi negozi, uffici ed edifici alberghieri con superfici fino a 3.000 m 2 e officine di riparazione auto fino a 50 m 2
Zona residenziale di categoria 2: Uguale alla zona residenziale di categoria 1, ad eccezione dei box per il karaoke e non ci sono più restrizioni sulle dimensioni degli edifici in questa zona.
Zona quasi residenziale Designato principalmente residenziale con introduzione di strutture stradali legate ai veicoli.

Stessi usi consentiti della zona residenziale di Categoria 2 con aggiunta di teatri, ristoranti, negozi e altre strutture di intrattenimento con oltre 10.000 m 2 di superficie e magazzini.

Zona commerciale di quartiere Indicato per le attività di acquisto quotidiane del quartiere.

Stessi usi consentiti della zona quasi residenziale con aggiunta di officine di autoriparazione con superfici fino a 300 m 2 .

Zona commerciale Indicato per banche, cinema e grandi magazzini.

Stessi usi consentiti della zona commerciale di quartiere con aggiunta di stabilimenti balneari pubblici

Quasi industriale Progettato per impianti industriali leggeri e servizi.

Stessi usi consentiti della Zona Commerciale con aggiunta di stabilimenti con qualche possibile pericolo di degrado ambientale.

Zona industriale Destinato alle fabbriche.

Si possono costruire residenze e negozi, ma non sono ammessi scuole, ospedali e hotel

Esclusivamente industriale Destinato alle fabbriche. Tutti gli usi non di fabbrica sono inammissibili.

Nuova Zelanda

Il sistema di pianificazione della Nuova Zelanda si basa su una zonizzazione delle prestazioni basata sugli effetti ai sensi del Resource Management Act.

Filippine

La pianificazione della zonizzazione e dell'uso del territorio nelle Filippine è disciplinata dal Dipartimento per gli insediamenti umani e lo sviluppo urbano (DHSUD) e in precedenza dall'Housing and Land Use Regulatory Board (HLURB), che definisce le linee guida e i regolamenti nazionali di zonizzazione e sovrintende alla preparazione e attuazione di piani globali di uso del suolo (CLUP) e ordinanze di zonizzazione da parte delle amministrazioni cittadine e municipali sotto il loro mandato nel Codice del governo locale del 1991 (legge sulla Repubblica n. 7160).

L'attuale schema di zonizzazione utilizzato nelle Filippine è dettagliato nell'ordinanza sulla zonizzazione modello dell'HLURB pubblicata nel 2014, che delinea 26 tipi di zone di base basati sull'uso primario e sui regolamenti edilizi (come definiti nel codice edilizio nazionale) e include anche il dominio pubblico e l'acqua organi di competenza del comune. I governi locali possono anche aggiungere sovrapposizioni che identificano zone ad uso speciale come aree soggette a disastri naturali , terre ancestrali delle popolazioni indigene (IP), zone del patrimonio, aree di ecoturismo , sviluppi orientati al transito (TOD) e corridoi panoramici. Le zone residenziali e commerciali sono ulteriormente suddivise in sottoclassi definite per densità, le zone commerciali consentono anche usi residenziali e le zone industriali sono suddivise per intensità e impatto ambientale degli usi consentiti. Le normative sulle zone residenziali, commerciali e industriali possono differire tra i comuni, quindi un comune può consentire edifici a 4 piani in zone residenziali a media densità, mentre un altro può consentire solo edifici a 2 piani.

Tipo Descrizione
foresta Aree boschive, suddivise in foreste di protezione e foreste di produzione. Le foreste di protezione comprendono le riserve forestali, i parchi nazionali e le aree protette , le riserve militari e civili e le zone cuscinetto urbane boscose. La foresta di produzione comprende terreni forestali, zone ad uso speciale e pascoli.
agricoltura Terreni destinati ad attività agricole, compresa la coltivazione della terra, la coltivazione di alberi, il bestiame, il pollame, la pesca e l'acquacoltura. Suddivisa in agricoltura di protezione (zone di protezione dell'agricoltura designate dal Dipartimento dell'agricoltura ) e agricoltura di produzione
Agroindustriale Destinato agli allevamenti integrati e alla lavorazione dei raccolti.
Acque comunali Tutti i corpi idrici sotto la giurisdizione del comune, come definito nel Codice della pesca (Republic Act 8550), escluse le aree designate come aree protette dal governo nazionale. Suddiviso in rifugio e santuario della pesca , battigia , mangrovie , delta / estuario , laghi, zone di acquacoltura, zone di pesca commerciale, zone di pesca municipali e rotte marittime .
Terreno minerale Terreni destinati all'estrazione mineraria. Suddivisa in riserve minerarie, zone minerarie su piccola scala e cave .
Generale residenziale Destinato principalmente ad abitazioni.
Residenziale-1 (R-1) Destinato ad alloggi unifamiliari di pochi piani, a bassa densità, come case unifamiliari, case bifamiliari e suddivisioni . Sono inoltre consentiti lavori domestici e attività commerciali, negozi di sari-sari , industrie artigianali a domicilio , strutture ricreative locali, asili nido e asili nido, scuole elementari, tutor, luoghi di culto, sale barangay e centri sanitari locali. Gli edifici possono essere fino a tre piani e un'altezza di 10 metri (33 piedi).
Residenziale-2 (R-2) Destinato ad abitazioni plurifamiliari di pochi piani, a media densità. Gli edifici possono essere fino a cinque piani e un'altezza di 15 metri (49 piedi). Sono consentiti tutti gli usi nelle zone R-1, appartamenti, pensioni , dormitori , scuole superiori, scuole tecniche, musei e biblioteche. Suddiviso in R-2 di base e R-2 massimo, con il primo che ha un limite di tre piani e 10 metri (33 piedi).
Residenziale-3 (R-3) Destinato ad abitazioni plurifamiliari di altezza media, media e alta. Gli edifici possono essere fino a dodici piani e un'altezza di 36 metri (118 piedi) Tutti gli usi nelle zone R-1 e R-2, condomini residenziali e alloggi commerciali (hotel, pensioni, appartamenti d'albergo, esclusi i motel) e parcheggi edifici consentiti. Suddiviso in R-3 di base e R-3 massimo, con il primo che ha un limite di altezza di tre piani e 10 metri (33 piedi).
Residenziale-4 (R-4) Destinato alle villette a schiera . Gli edifici possono essere fino a tre piani e un'altezza di 10 metri (33 piedi). Sono consentiti tutti gli usi nelle zone R-1 e R-2.
Residenziale-5 (R-5) Destinato ad abitazioni di media e alta densità, ad alta densità e multifamiliari come condomini residenziali a molti piani. Gli edifici possono essere fino a 18 piani e un'altezza di 54 metri (177 piedi). Sono consentiti tutti gli usi nelle zone da R-1 a R-4.
Abitazione socializzata Destinato alle aree designate per progetti di edilizia sociale intrapresi dal governo filippino o dal settore privato per ospitare cittadini svantaggiati e senzatetto. Usi consentiti definiti in Batas Pambansa n. 220.
Commerciale generale Destinato ad aziende, commercio e servizi.
Commerciale-1 (C-1) Destinato alle imprese a bassa densità di quartiere. Sono consentiti anche tutti gli usi nelle zone R-1. Gli edifici possono essere fino a 3 piani e un'altezza di 10 metri (33 piedi).
Commerciale-2 (C-2) Destinato ad attività commerciali a densità medio-alta che integrano o integrano il distretto centrale degli affari (CBD) della città o del comune.

Sono consentiti tutti gli usi nelle zone R-1, R-2 e C-1, con l'aggiunta di negozi all'ingrosso, mercati pubblici , centri commerciali, supermercati, call center , studi televisivi e cinematografici, concessionarie di automobili, servizi relativi all'auto, rivenditori di rottami , negozi di ferramenta, attività legate all'edilizia, negozi di giardinaggio, produttori di insegne, saldatori, produttori di mobili, condomini commerciali, negozi lechon , fabbriche di chicharon e motel . Gli edifici possono essere fino a 6 piani e un'altezza di 18 metri (59 piedi).

Commerciale-3 (C-3) Area commerciale ad alta densità che forma il CBD di una città o di un comune.

Sono consentiti tutti gli usi nelle zone R-3, R-4, R-5, C-1 e C-2, con l'aggiunta di centri commerciali regionali. Gli edifici possono essere fino a 60 piani e un'altezza di 180 metri (590 piedi).

Industriale-1 (I-1) Destinato ad attività manifatturiere o produttive leggere e non inquinanti.

Alcuni usi consentiti sono la produzione di pesce essiccato , le fabbriche di biscotti, la produzione di barche, barche a motore/motoscafi e piccole imbarcazioni, macchine da stampa, la maggior parte delle fabbriche di elettronica, la produzione di apparecchiature mediche, la produzione di mobili in legno, fabbriche di abbigliamento, stazioni di pompaggio dell'acqua, impianti di trattamento delle acque reflue o delle acque reflue , e magazzini per prodotti non inquinanti e non pericolosi. Le aree possono avere parchi o parchi giochi. Gli edifici possono raggiungere un'altezza di 15 metri (49 piedi).

Industriale-2 (I-2) Destinato ad attività manifatturiere o produttive di media intensità che sono inquinanti.

Alcuni usi consentiti sono impianti di conserve, mulini per riso o mais, mangimifici per animali produttori di medicinali e prodotti farmaceutici, produttori di mobili in metallo e plastica, fabbriche di abbigliamento e tessili per fabbriche di vetro, risaie, mulini per farine, fabbriche di sigari e sigarette, produttori di veicoli, cantieri navali, hangar , magazzini per prodotti inquinanti e pericolosi, depositi di vernici e grandi macelli. Le aree possono avere parchi o parchi giochi. Gli edifici possono raggiungere un'altezza di 21 metri (69 piedi).

Industriale-3 (I-3) Destinato ad attività manifatturiere o produttive ad alta intensità solitamente altamente inquinanti ed estremamente pericolose.

Alcuni usi consentiti includono impianti di lavorazione della carne (tranne quelli per prosciutto, pancetta, salsicce e chicharon), fabbriche di bibite, zuccherifici, cartiere, cementifici, stabilimenti chimici, acciaierie, fabbriche tessili, fabbriche di conserve ittiche, fabbriche di bagoong e patis , depositi petroliferi, terminal e raffinerie, magazzini per prodotti altamente inquinanti e pericolosi e centrali elettriche. Le aree possono avere parchi o parchi giochi. Gli edifici possono raggiungere un'altezza di 27 metri (89 piedi).

Istituzionale generale Destinato principalmente a centri governativi o civici, caserme di polizia e vigili del fuoco, edifici governativi, istituti di istruzione superiore (college, università, scuole professionali, tecniche o commerciali), strutture di apprendimento (biblioteche, centri di formazione), centri scientifici, culturali e accademici, centri congressi , ospedali e centri medici, luoghi di culto, seminari o conventi, ambasciate/consolati. Gli edifici possono raggiungere un'altezza di 15 metri (49 piedi).
Istituzionale speciale Destinato principalmente agli istituti di assistenza sociale (orfanotrofi, Boys/Girls Town, ospizi per anziani ), centri di riabilitazione , installazioni militari, carceri e altri istituti correzionali, lebbrosari e manicomi di salute mentale . Gli edifici possono raggiungere un'altezza di 15 metri (49 piedi).
Parchi e Divertimento Destinato a parchi e strutture ricreative come parchi giochi, complessi turistici, impianti sportivi, monumenti/santuari e spazi aperti che fungono da zone cuscinetto o servitù . Gli edifici possono raggiungere un'altezza di 15 metri (49 piedi).
Cimitero/parco commemorativo Area destinata a cimiteri o parchi commemorativi, inclusi colombari, crematori e ossari. Gli edifici possono raggiungere un'altezza massima di 15 metri (49 piedi) e il sito è soggetto alle normative DHUSD.
Buffer/cintura verde Cortile, parchi o spazi aperti destinati a fungere da zona cuscinetto o cintura verde tra zone di uso del suolo in conflitto. Gli usi consentiti sono parchi e strutture annesse, vivai, agricoltura, selvicoltura e orticoltura. Non sono ammesse strutture permanenti e tutti gli edifici possono essere alti solo fino a 6 metri (20 piedi).
Utenze, trasporti e servizi Area destinata all'uso da parte di edifici funzionali e strutture utilizzate per servizi pubblici, trasporti e altri servizi pubblici. Gli usi consentiti includono terminal degli autobus e stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, centrali elettriche, discariche e strutture per la gestione dei rifiuti, stazioni di gestione meteorologica e climatica, strutture di telecomunicazioni e grandi complessi per altri servizi pubblici. Gli edifici possono raggiungere un'altezza di 15 metri (49 piedi).
Turismo Aree dedicate all'attività turistica. Gli usi consentiti includono agriturismo , aree turistiche, parchi a tema , siti storici / storici, alloggi turistici, negozi di souvenir e campi sportivi all'aperto.

Singapore

Il quadro per il governo degli usi del suolo a Singapore è amministrato dalla Urban Redevelopment Authority (URA) attraverso il Master Plan. Il Master Plan è un documento statutario suddiviso in due sezioni: i Piani e la Dichiarazione Scritta. I piani mostrano la zonizzazione dell'uso del suolo consentita in tutta Singapore, mentre la dichiarazione scritta fornisce una spiegazione scritta delle zone disponibili e dei loro usi consentiti.

Regno Unito

Il Regno Unito non utilizza la zonizzazione come tecnica per controllare l'uso del suolo. Il controllo dell'uso del suolo britannico iniziò la sua fase moderna dopo il Town and Country Planning Act del 1947 . Piuttosto che dividere le mappe municipali in zone di uso del suolo, la legge urbanistica inglese pone tutto lo sviluppo sotto il controllo dei governi locali e regionali, abolendo di fatto la possibilità di sviluppare il territorio di diritto. Tuttavia, lo sviluppo esistente consente l'uso del suolo di diritto fintanto che l'uso non costituisce un cambiamento nel tipo di uso del suolo. Il proprietario di un immobile deve richiedere di modificare il tipo di uso del suolo di qualsiasi edificio esistente e tali modifiche devono essere coerenti con i piani di uso del suolo locali e regionali.

Il controllo dello sviluppo o controllo della pianificazione è l'elemento del sistema di pianificazione urbana e rurale del Regno Unito attraverso il quale il governo locale regola l'uso del suolo e le nuove costruzioni. Ci sono 421 autorità di pianificazione locale (LPA) nel Regno Unito. Generalmente sono il comune o il consiglio distrettuale locale o un'autorità unitaria . Ciascuno di essi utilizza un "sistema guidato dal piano" discrezionale in base al quale vengono elaborati piani di sviluppo e consultato il pubblico. Lo sviluppo successivo richiede un permesso di pianificazione , che sarà concesso o rifiutato con riferimento al piano di sviluppo come corrispettivo materiale.

Il piano non fornisce indicazioni specifiche su quale tipo di edifici sarà consentito in un determinato luogo, ma fornisce principi generali per lo sviluppo e obiettivi per la gestione del cambiamento urbano. Poiché i comitati di pianificazione (composti da consiglieri locali eletti direttamente) o in alcuni casi gli stessi funzionari di pianificazione (tramite decisioni delegate) hanno discrezionalità su ogni richiesta di sviluppo o cambio di destinazione presentata, il sistema è considerato "discrezionale".

Le applicazioni di pianificazione possono differire notevolmente in scala, da aeroporti e nuove città a piccole modifiche alle singole case. Per evitare che le autorità locali siano sopraffatte da volumi elevati di richieste su piccola scala da parte dei singoli capifamiglia, è stato introdotto un sistema separato di sviluppo consentito . Le regole di sviluppo consentite sono in gran parte basate sulla forma, ma in assenza di zonizzazione, vengono applicate a livello nazionale. Esempi includono la possibilità di un'estensione di due piani fino a tre metri sul retro di una proprietà, estensioni fino al 50% della larghezza originale su ciascun lato e alcuni tipi di annessi nel giardino, a condizione che non più del 50% della la superficie è edificata. Questi sono di dimensioni adeguate per una tipica proprietà bifamiliare con tre camere da letto , ma devono essere applicati in un'ampia varietà di tipi abitativi, dai piccoli terrazzi , alle proprietà unifamiliari più grandi e alle case padronali .

Nell'agosto 2020, il governo del Regno Unito ha pubblicato un documento di consultazione chiamato Planning for the Future. Le proposte suggeriscono un passaggio alla zonizzazione, con aree designate come Crescita, Rinnovo o Protetta, con la possibilità di "sottoaree all'interno di ciascuna categoria", sebbene il documento non elabori quali potrebbero essere i dettagli di queste.

stati Uniti

Schema di zonizzazione del centro di Tallahassee, Florida , Stati Uniti.

In base ai diritti di potere di polizia , i governi statali possono esercitare sulla proprietà immobiliare privata . Con questo potere sono state da tempo emanate leggi e regolamenti speciali che limitano i luoghi in cui possono essere esercitati particolari tipi di attività. Nel 1904, Los Angeles stabilì le prime restrizioni sull'uso del suolo della nazione per una parte della città. New York City ha adottato i primi regolamenti urbanistici da applicare in tutta la città nel 1916.

La costituzionalità delle ordinanze di zonizzazione è stata confermata dalla Corte Suprema degli Stati Uniti nel caso Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. del 1926. Tra le grandi città popolate degli Stati Uniti, Houston è l'unica a non avere ordinanze di zonizzazione . Piuttosto, l'uso del suolo è regolato con altri mezzi.

Scala

Le prime pratiche di zonizzazione erano sottili e spesso dibattute. Alcuni sostengono che le pratiche siano iniziate negli anni '20, mentre altri suggeriscono che la nascita della zonizzazione sia avvenuta a New York nel 1916. Entrambi questi esempi per l'inizio della zonizzazione, tuttavia, erano casi urbani. La zonizzazione diventa una forza legale crescente poiché continua ad espandersi nella sua gamma geografica attraverso la sua introduzione in altri centri urbani e l'uso in confini politici e geografici più ampi. La zonizzazione regionale è stato il passo successivo nell'aumento della dimensione geografica delle aree soggette alle leggi sulla zonizzazione. Una delle principali differenze tra la zonizzazione urbana e la zonizzazione regionale era che "le aree regionali di conseguenza raramente hanno una relazione diretta con confini politici arbitrari". Questa forma di zonizzazione includeva anche le aree rurali, il che era controintuitivo alla teoria secondo cui la zonizzazione era il risultato della densità di popolazione. Infine, anche la zonizzazione si è espansa di nuovo, ma è tornata di nuovo a un confine politico con la zonizzazione statale.

Tipi in uso negli Stati Uniti

I codici di zonizzazione si sono evoluti nel corso degli anni poiché la teoria della pianificazione urbana è cambiata, i vincoli legali sono fluttuati e le priorità politiche sono cambiate. I vari approcci alla zonizzazione possono essere suddivisi in quattro grandi categorie: Euclideo, Performance, Incentivo e basato sulla forma.

Prende il nome dal tipo di codice di zonizzazione adottato nella città di Euclid, Ohio , e approvato in una decisione storica della Corte Suprema degli Stati Uniti, Village of Euclid v. Ambler Realty Co. I codici di zonizzazione euclidea sono i più diffusi negli Stati Uniti. La zonizzazione euclidea è caratterizzata dalla segregazione degli usi del suolo in distretti geografici specifici e standard dimensionali che stabiliscono limiti all'attività di sviluppo all'interno di ciascun tipo di distretto. I vantaggi includono efficacia relativa, facilità di attuazione, precedenti legali di lunga data e familiarità. Tuttavia, la zonizzazione euclidea ha ricevuto critiche per la sua mancanza di flessibilità e istituzionalizzazione della teoria della pianificazione ormai superata.

Conosciuto anche come "pianificazione basata sugli effetti", la zonizzazione delle prestazioni utilizza criteri basati sulle prestazioni o orientati agli obiettivi per stabilire parametri di revisione per i progetti di sviluppo proposti. La zonizzazione delle prestazioni ha lo scopo di fornire flessibilità, razionalità, trasparenza e responsabilità, evitando l'arbitrarietà dell'approccio euclideo e adattando meglio i principi del mercato e i diritti di proprietà privata alla protezione dell'ambiente. Le difficoltà includevano il requisito di un elevato livello di attività discrezionale da parte dell'autorità di vigilanza. La zonizzazione delle prestazioni non è stata ampiamente adottata negli Stati Uniti.

Implementata per la prima volta a Chicago e New York City, la zonizzazione di incentivi ha lo scopo di fornire un sistema basato sulla ricompensa per incoraggiare lo sviluppo che soddisfi gli obiettivi di sviluppo urbano stabiliti. Tipicamente, il metodo stabilisce un livello base di limitazioni e una scala di ricompensa per invogliare gli sviluppatori a incorporare i criteri di sviluppo desiderati. La suddivisione in zone degli incentivi consente un elevato grado di flessibilità, ma può essere complessa da amministrare.

I codici basati sulla forma offrono una libertà di governo notevolmente maggiore negli usi e nella forma degli edifici rispetto ai codici euclidei. La zonizzazione basata sulla forma non regola il tipo di uso del suolo, ma la forma che può assumere l'uso del suolo. Ad esempio, la zonizzazione basata sulla forma in un'area densa può insistere su battute d'arresto basse, alta densità e accessibilità pedonale. Gli FBC sono progettati per rispondere direttamente alla struttura fisica di una comunità al fine di creare ambienti più percorribili e adattabili.

Problemi sociali negli Stati Uniti

Gli Stati Uniti soffrono di livelli maggiori di deurbanizzazione e degrado urbano rispetto ad altri paesi sviluppati e di problemi aggiuntivi come le praterie urbane che non si verificano altrove. Jonathan Rothwell ha affermato che la suddivisione in zone incoraggia la segregazione razziale . Afferma che esiste una forte relazione tra l'indennità di un'area per la costruzione di alloggi a densità più elevata e l'integrazione razziale tra neri e bianchi negli Stati Uniti. La relazione tra segregazione e densità è spiegata da Rothwell e Massey come la zonizzazione restrittiva della densità che produce prezzi delle case più elevati nelle aree bianche e limita le opportunità per le persone con redditi modesti di lasciare le aree segregate. Tra il 1980 e il 2000, l'integrazione razziale è avvenuta più rapidamente nelle aree che non avevano rigide normative sulla densità rispetto a quelle che avevano. Rothwell e Massey suggeriscono che i proprietari di case e gli interessi commerciali sono i due attori chiave nelle normative sulla densità che emergono da un'economia politica. Propongono che negli stati più vecchi in cui le giurisdizioni rurali sono composte principalmente da proprietari di case, è negli stretti interessi dei proprietari di case bloccare lo sviluppo perché le aliquote fiscali sono più basse nelle aree rurali ed è più probabile che la tassazione ricada sul proprietario mediano della casa. Gli interessi commerciali non sono in grado di contrastare gli interessi dei proprietari di case nelle aree rurali perché gli interessi commerciali sono più deboli e la proprietà dell'impresa è raramente controllata da persone che vivono al di fuori della comunità. Ciò si traduce in comunità rurali che hanno la tendenza a resistere allo sviluppo utilizzando le normative sulla densità per rendere le opportunità commerciali meno attraenti. Le normative sulla zonizzazione della densità negli Stati Uniti aumentano la segregazione residenziale nelle aree metropolitane riducendo la disponibilità di alloggi a prezzi accessibili in alcune giurisdizioni; anche altri regolamenti urbanistici come i regolamenti sulle infrastrutture scolastiche e i controlli sulla crescita sono variabili associate a una maggiore segregazione. Con normative urbanistiche più permissive ci sono livelli di segregazione inferiori; la desegregazione è maggiore nei luoghi con normative più liberali sulla zonizzazione, consentendo ai residenti di integrarsi razzialmente. Le aree metropolitane che consentivano uno sviluppo a densità maggiore si sono mosse rapidamente verso l'integrazione razziale rispetto alle loro controparti con rigide limitazioni di densità. Maggiore è la densità consentita, minore è il livello di segregazione razziale.

Controversia

I critici della zonizzazione notano che le leggi sulla zonizzazione sono un disincentivo a fornire alloggi, il che si traduce in un aumento dei costi degli alloggi e in una diminuzione della produzione economica produttiva. Ad esempio, uno studio del 2017 ha mostrato che se tutti gli stati deregolamentassero le loro leggi sulla zonizzazione solo a metà del livello del Texas, uno stato noto per le basse normative sulla zonizzazione, il loro PIL aumenterebbe del 12% a causa di lavoratori e opportunità più produttivi. Inoltre, i critici notano che impedisce a coloro che desiderano fornire alloggi di beneficenza di farlo. Ad esempio, nel 2022, la Chiesa metodista libera di Gloversville a New York desiderava fornire 40 posti letto per la popolazione senza fissa dimora con temperature di -4 gradi e gli è stato impedito di farlo.

Guarda anche

Riferimenti

Ulteriori letture

  • Taylor, George Town Planning for Australia (Studi sulla storia della pianificazione internazionale) , Routledge, 2018, ISBN  978-1138372580 .
  • Gurran, N., Gallent, N. e Chiu, RLH Politics, Planning and Housing Supply in Australia, England and Hong Kong (Routledge Research in Planning and Urban Design) , Routledge, 2016.
  • Bassett, EM Il masterplan, con una discussione sulla teoria della legislazione urbanistica comunitaria. New York: Fondazione Russell Sage, 1938.
  • Bassett, Zonizzazione EM. New York: Russell Sage Foundation, 1940
  • Hirt, Sonia. Suddiviso in zone negli USA: The Origins and Implications of American Land-Use Regulation (Cornell University Press, 2014) 245 pp. recensione online
  • Stephani, Carl J. e Marilyn C. ZONING 101, originariamente pubblicato nel 1993 dalla National League of Cities, ora disponibile in una terza edizione, 2012.

link esterno