Servitù di conservazione - Conservation easement

Segnale di confine di servitù di conservazione

Negli Stati Uniti , una servitù di conservazione (chiamata anche patto di conservazione , restrizione di conservazione o servitù di conservazione ) è un potere investito in un'organizzazione di conservazione del territorio privata qualificata (spesso chiamata " trust fondiario ") o governo (comunale, di contea, statale o federale ) per vincolare, rispetto a una determinata area fondiaria, l'esercizio di diritti altrimenti detenuti da un proprietario fondiario al fine di conseguire determinati scopi di conservazione. È un interesse in proprietà immobiliare stabilito da un accordo tra un proprietario terriero e un trust fondiario o un'unità di governo. La servitù di conservazione "corre con la terra", il che significa che è applicabile sia ai proprietari presenti che a quelli futuri della terra. La concessione della servitù di conservazione, come per qualsiasi interesse immobiliare, fa parte della catena di proprietà della proprietà ed è normalmente registrata nei registri catastali locali.

Gli scopi della servitù di conservazione varieranno a seconda del carattere della particolare proprietà, degli obiettivi del trust fondiario o dell'unità governativa e delle esigenze dei proprietari terrieri. Ad esempio, gli scopi di una servitù (spesso chiamati "obiettivi di conservazione") potrebbero includere uno o più dei seguenti:

Anche i termini amministrativi della servitù di conservazione per l'avanzamento degli obiettivi di conservazione variano, ma in genere vietano o limitano sostanzialmente la suddivisione e altri sviluppi immobiliari .

La caratteristica più distintiva della servitù di conservazione come strumento di conservazione è che consente agli utenti di raggiungere obiettivi di conservazione specifici sul terreno mantenendo il terreno di proprietà e controllo dei proprietari terrieri per usi coerenti con gli obiettivi di conservazione.

A differenza della regolamentazione dell'uso del suolo, una servitù di conservazione viene posta volontariamente sulla proprietà dal proprietario i cui diritti vengono limitati. I vincoli della servitù, una volta posti in essere, sono comunque perpetui (e potenzialmente riducono il valore di mercato della residua quota di possesso dell'immobile). Le valutazioni del valore della servitù e gli accordi finanziari tra le parti (proprietario fondiario e trust fondiario) sono generalmente tenuti privati.

Il proprietario terriero che concede una servitù di conservazione continua a gestire e comunque possedere privatamente il terreno e può ricevere significativi vantaggi fiscali statali e federali per aver donato e/o venduto la servitù di conservazione. Nel concedere la servitù di conservazione, il titolare della servitù ha la responsabilità di monitorare gli usi futuri del terreno per garantire il rispetto dei termini della servitù e far rispettare i termini in caso di violazione.

Sebbene una servitù di conservazione vieti determinati usi da parte del proprietario terriero, tale servitù non rende pubblica la terra. Al contrario, molte servitù di conservazione non conferiscono alcun uso del suolo né al titolare della servitù né al pubblico. Inoltre, molte servitù di conservazione riservano al proprietario fondiario usi specifici che se non riservati sarebbero vietati. Alcune servitù di conservazione conferiscono usi specifici al titolare della servitù o al pubblico. Questi dettagli sono enunciati nel documento legale che crea la servitù di conservazione.

Detrazioni fiscali sul reddito

I proprietari terrieri negli Stati Uniti che donano una servitù di conservazione "qualificata" a un'organizzazione di protezione del suolo "qualificata" ai sensi delle norme stabilite nel 170 (h) dell'Internal Revenue Code possono beneficiare di una detrazione dell'imposta federale sul reddito pari al valore di loro donazione. Il valore della donazione di servitù, come determinato da un perito qualificato , è pari alla differenza tra il valore equo di mercato dell'immobile prima e dopo l'efficacia della servitù.

Per beneficiare di tale detrazione dell'imposta sul reddito, la servitù deve essere: a) perpetua; b) detenuti da un'organizzazione governativa o senza fini di lucro qualificata; e, c) servire un valido "scopo di conservazione", il che significa che la proprietà deve avere un apprezzabile valore naturale, paesaggistico, storico, scientifico, ricreativo o di spazio aperto. A seguito della legislazione firmata dal presidente George W. Bush il 17 agosto 2006 (HR 4 The Pensions Protection Act del 2006), nel 2006 e nel 2007, i donatori di servitù di conservazione sono stati in grado di detrarre il valore del loro dono al tasso di 50 % del loro reddito lordo rettificato (AGI) all'anno. Inoltre, i proprietari terrieri con il 50% o più del loro reddito dall'agricoltura sono stati in grado di detrarre la donazione ad un tasso del 100% del loro AGI. L'eventuale importo della donazione residua dopo il primo anno può essere riportato per ulteriori quindici anni (consentendo un massimo di sedici anni entro i quali può essere utilizzata la detrazione), o fino all'esaurimento dell'importo della detrazione, se precedente. Con l'approvazione del Farm Bill nell'estate del 2008 questi incentivi federali ampliati dell'imposta sul reddito sono stati estesi in modo tale da applicarsi anche a tutte le servitù di conservazione donate nel 2008 e nel 2009. La disposizione è stata rinnovata ogni anno tra il 2010 e il 2014 ed è stata infine incorporata al codice fiscale senza scadenza nel 2015.

Crediti d'imposta sul reddito (stati)

I sostenitori della conservazione della terra hanno a lungo cercato di mettere in atto incentivi fiscali aggiuntivi per i proprietari terrieri per donare servitù, al di sopra della detrazione di beneficenza federale (e della detrazione fiscale statale negli stati che si conformano al processo fiscale federale). Si è discusso della creazione di un credito d'imposta federale sul reddito per i donatori di servitù sin dal 1980. Tuttavia, non è stato adottato alcun credito d'imposta federale. Gli Stati, tuttavia, sono andati avanti per concedere crediti che possono essere utilizzati per pagare l'imposta statale sul reddito ai donatori di servitù di conservazione qualificate. Nel 1983, la Carolina del Nord è diventata il primo stato a istituire un tale programma.

L'avvocato Philip Tabas di The Nature Conservancy ha promosso ampiamente l'idea del credito d'imposta statale negli anni '90. Nel 1999, quattro legislature statali hanno emanato programmi statali di credito d'imposta (Virginia, Delaware, Colorado e Connecticut, nell'ordine). La Carolina del Sud e la California sono seguite nel 2000. Da allora si sono susseguiti diversi altri stati.

Per i proprietari terrieri con un reddito basso soggetto a tassazione statale, un credito d'imposta è di scarso valore e può essere un incentivo insufficiente per concedere una servitù di conservazione. Per questo motivo, in alcuni stati, tra cui Colorado e Virginia, il credito d'imposta statale è trasferibile, ovvero il donatore/proprietario può vendere il proprio credito a qualcun altro; l'acquirente può utilizzare il credito d'imposta acquistato, normalmente acquistato con uno sconto sul valore nominale, contro la propria imposta sul reddito del Colorado. Tuttavia, i limiti alla quantità di credito che una servitù può generare e altre restrizioni, limitano la portata di alcuni programmi di credito d'imposta statali.

Negli stati in cui è trasferibile il credito per le donazioni di terreni protetti, sono sorti mercati liberi. I broker aiutano i proprietari terrieri con credito in eccesso a contattare gli acquirenti e spesso gestiscono i pagamenti e le pratiche burocratiche per proteggere i principali e garantire che i trasferimenti siano completamente segnalati alle autorità fiscali statali. Il trattamento fiscale federale e statale degli utili derivanti dalla vendita e dall'uso del credito d'imposta trasferibile è stato oggetto di un'ampia discussione e dell'emissione di numerosi documenti di orientamento da parte dell'Internal Revenue Service.

Il credito d'imposta sul reddito dello Stato del New Mexico è stato originato nel 2003.[SB 581] La nuova legislazione sulla trasferibilità, in vigore dal 1 gennaio 2008, si applica retroattivamente alle servitù di conservazione effettuate dal 1 gennaio 2004.

Il programma di credito trasferibile della Virginia è il più grande tra gli Stati in termini di valore in dollari delle proprietà conservate. Entro la fine del 2010, $ 2.512 milioni di valore della proprietà erano stati donati come servitù in Virginia per i quali era stato richiesto il credito d'imposta. Le servitù qualificanti coprono oltre 516.000 acri (2.090 km 2 ) del paesaggio della Virginia. Il programma della Virginia ora (2011) concede circa 110 milioni di dollari di nuovo credito d'imposta ogni anno. L'indennità di credito è del 40% del valore stimato della donazione di servitù, quindi ciò equivale a $ 275 milioni di valore della proprietà donati all'anno per la protezione dell'habitat della fauna selvatica, dei terreni agricoli e boschivi e degli spazi aperti panoramici, in perpetuo. Gli altri programmi di credito d'imposta statali sono più piccoli nella misurazione del dollaro, ma sono molto significativi nell'area e nei valori di conservazione che causano da proteggere. Il concetto di credito d'imposta statale (in assenza di un credito d'imposta federale) promosso da Philip Tabas e The Nature Conservancy negli anni '90 ha dato notevoli frutti e continua ad espandersi oggi.

Riduzioni ed esclusioni dell'imposta di successione

Per i proprietari terrieri che lasceranno grandi proprietà dopo la loro morte, l'impatto finanziario più importante di una servitù di conservazione potrebbe essere una significativa riduzione delle tasse sulla proprietà . Le tasse sulla proprietà spesso rendono difficile per gli eredi mantenere la terra intatta e in famiglia a causa delle alte aliquote delle tasse sulla proprietà e dell'alto valore di sviluppo della terra. Potrebbe essere necessario suddividere o vendere terreni per lo sviluppo per pagare queste tasse che potrebbero non essere il desiderio del proprietario terriero o dei suoi eredi. Una servitù di conservazione può spesso fornire un aiuto significativo con questo problema in tre modi importanti:

  1. Riduzione del valore dell'immobile. Il patrimonio del defunto sarà ridotto del valore della servitù di conservazione donata. Di conseguenza, le tasse saranno inferiori perché gli eredi non saranno tenuti a pagare le tasse sui diritti di sviluppo estinti. In altre parole, gli eredi dovranno pagare solo le tasse di proprietà sui valori dei terreni agricoli preservati e non sui valori di pieno sviluppo.
  2. Esclusione immobiliare. L'articolo 2031 (c) del codice fiscale prevede ulteriori incentivi fiscali sulla successione per le proprietà soggette a servitù di conservazione donata. Quando la proprietà ha una servitù di conservazione qualificata posta su di essa, fino a un ulteriore 40% del valore della terra (soggetto a un tetto di $ 500.000) può essere escluso dalla proprietà quando il proprietario terriero muore. Tale esclusione si aggiunge alla riduzione del valore fondiario imputabile alla servitù stessa come sopra descritto.
  3. Dopo la morte servitù. Gli eredi possono anche ricevere questi benefici (ma non la detrazione dell'imposta sul reddito) scegliendo di donare una servitù di conservazione dopo la morte del proprietario terriero e prima della presentazione della dichiarazione di successione (chiamata elezione "post mortem").

In Pennsylvania, le restrizioni di conservazione sui terreni inclusi nella proprietà possono ridurre l'imposta di successione dovuta.

Incentivi fiscali sugli immobili

Molti stati offrono incentivi fiscali sulla proprietà ai donatori di servitù di conservazione.

Problemi da considerare

  • Come nel caso di qualsiasi interesse di proprietà, una servitù di conservazione può essere presa da un eminente dominio (e quindi estinta) quando il valore pubblico del progetto proposto supera quello dell'interesse di conservazione protetto dalla servitù.
  • Le servitù di conservazione possono comportare una riduzione significativa del prezzo di vendita del terreno perché un costruttore non può più svilupparlo. Tale differenza di valore, infatti, è alla base della concessione degli incentivi fiscali originari. È stata fatta una stima di una riduzione del valore del 35%–65% sui terreni serviti per la conservazione al proprietario del terreno.
  • I confini chiari delle proprietà adiacenti non sono sempre coerenti tra loro. Attualmente, il NCED gestisce questo problema agganciando i poligoni di confine a un livello di parcella standard che può differire dai dati originali forniti da un proprietario terriero.

Acquisto di servitù di conservazione

Molte servitù di conservazione vengono acquistate con fondi da governi federali, statali e locali, organizzazioni senza scopo di lucro o donatori privati. In questi casi, i proprietari terrieri vengono pagati direttamente per l'acquisto della servitù di conservazione.

Il Farm Bill , aggiornato ogni 5 o più anni, fornisce un'importante fonte di fondi per l'acquisto di servitù di conservazione. Il Farm Bill 2014 ha creato l'Agricultural Conservation Easement Program (ACEP) consolidando il Farm and Ranch Lands Protection Program, il Grassland Reserve Program e il Wetlands Reserve Program. Nell'ambito dell'ACEP, il Servizio di conservazione delle risorse naturali aiuta le tribù, i governi statali e locali e i fondi fondiari a proteggere l'agricoltura dallo sviluppo e da altri usi non agricoli. L'ACEP comprende le servitù per i terreni agricoli e le servitù per le riserve delle zone umide. Le servitù dei terreni agricoli preservano la terra per la produzione alimentare e aiutano la conservazione del suolo e dell'acqua. Le servitù della riserva delle zone umide mirano a ripristinare le zone umide che sono state convertite in terreni agricoli. Per massimizzare i benefici, il programma si rivolge a terreni che hanno sia un'alta probabilità di successo di ripristino sia una storia di raccolti scarsi o fallimentari. Il Farm Bill finanzia anche l'acquisto di servitù di conservazione per le foreste. Il Forest Legacy Program è un programma federale volontario in collaborazione con gli Stati che protegge le terre forestali di proprietà privata. I proprietari terrieri sono tenuti a preparare un piano di gestione delle risorse multiple come parte dell'acquisizione della servitù di conservazione.

La maggior parte degli stati ha fonti di finanziamento diretto per la conservazione. Le fonti di finanziamento comunemente utilizzate includono l'imposta sul trasferimento immobiliare, le obbligazioni legislative e i proventi della lotteria. Ad esempio, nel 2014, il New Jersey ha aggiunto finanziamenti per la conservazione dalle tasse sulle imprese attraverso un emendamento costituzionale, approvato dal 65% degli elettori. Molti stati e contee hanno programmi per l'acquisto di servitù per la conservazione dell'agricoltura (PACE) per proteggere i terreni agricoli produttivi dallo sviluppo non agricolo. Nel 1974, la contea di Suffolk a New York ha promulgato il primo programma PACE (noto anche come acquisto di diritti di sviluppo o PDR). King County a Washington e gli stati del Maryland, del Massachusetts e del Connecticut hanno subito seguito l'esempio. A partire dal 2016, il programma PACE opera in 32 stati attraverso programmi sia statali che locali.

Database nazionale di servitù per la conservazione

Il National Conservation Easement Database mappa le servitù di conservazione e fornisce una risorsa per comprendere quali servitù per la conservazione delle risorse proteggono negli Stati Uniti A partire dal 2018, il National Conservation Easement Database includeva oltre 130.000 servitù di conservazione su 24,7 milioni di acri.

Guarda anche

Riferimenti

link esterno