Agente immobiliare - Real estate agent

Un agente immobiliare , un agente immobiliare o un agente immobiliare è una persona che rappresenta i venditori o gli acquirenti di beni immobili o proprietà immobiliari . Mentre un broker può lavorare in modo indipendente, un agente di solito lavora con un broker autorizzato per rappresentare i clienti. Broker e agenti sono autorizzati dallo Stato a negoziare accordi di vendita e gestire la documentazione richiesta per la chiusura di transazioni immobiliari. Acquirenti e venditori sono generalmente invitati a consultare un professionista immobiliare autorizzato per una definizione scritta delle leggi di agenzia di uno stato individuale , e molti stati richiedono che tutte le parti che delineano i doveri e gli obblighi sottoscrivano divulgazioni scritte.

In generale, gli intermediari / agenti immobiliari rientrano in quattro categorie di rappresentanza:

• Gli agenti del venditore , comunemente chiamati "broker di quotazione" o "agenti di quotazione", sono incaricati dai proprietari di assistere con la commercializzazione di proprietà in vendita o in locazione.
• Gli agenti dell'acquirente sono mediatori o venditori che assistono gli acquirenti aiutandoli ad acquistare proprietà.
• I doppi agenti aiutano sia l'acquirente che il venditore nella stessa transazione. Per proteggere la propria licenza di esercizio, un agente immobiliare deve ad entrambe le parti un trattamento equo e onesto e deve richiedere che entrambe le parti (venditore e acquirente) firmino un doppio contratto di agenzia. Leggi / regole speciali spesso si applicano ai doppi agenti, specialmente nella negoziazione del prezzo. In situazioni di doppia agenzia, è più probabile che si verifichi un conflitto di interessi , che in genere comporta la perdita del sostegno di entrambe le parti. Le leggi dei singoli stati variano e interpretano il duplice agire in modo piuttosto diverso, con alcuni che non lo consentono più. In alcuni stati, la doppia agenzia può essere praticata in situazioni in cui la stessa mediazione (ma non l'agente) rappresenta sia l'acquirente che il venditore. Se un agente dell'agenzia di intermediazione ha una sede elencata e un altro agente di tale agenzia di intermediazione ha un accordo acquirente-intermediazione con un acquirente che desidera acquistare la proprietà elencata, si verifica una doppia agenzia consentendo a ciascun agente di essere designato come "intra-società" agente. Solo il broker stesso è il Dual Agent.
• I broker di transazioni forniscono all'acquirente e al venditore una forma di rappresentanza limitata ma senza alcun obbligo fiduciario. Avendo nient'altro che un rapporto di facilitazione, gli intermediari delle transazioni assistono acquirenti, venditori o entrambi durante la transazione senza rappresentare gli interessi di nessuna delle parti che possono quindi essere considerati clienti. L'assistenza fornita sono i documenti legali per un accordo tra l'acquirente e il venditore su come avverrà un particolare trasferimento di proprietà.

Un agente immobiliare riceve in genere una commissione immobiliare per il completamento con successo di una vendita. Negli Stati Uniti questa commissione può generalmente variare tra il 5-6% del prezzo di vendita della proprietà per un broker a servizio completo, ma questa percentuale varia in base allo stato e persino alla regione. Questa commissione può essere suddivisa con altri agenti o agenti immobiliari partecipanti. I broker forfettari e i broker Fee-for-Service possono addebitare significativamente meno a seconda del tipo di servizi offerti.

Licenze

Negli Stati Uniti, gli agenti immobiliari e i venditori sono autorizzati da ogni stato, non dal governo federale. Ogni stato ha una "commissione" immobiliare che controlla e concede licenze a mediatori e agenti immobiliari. Ad esempio, alcuni stati consentono solo agli avvocati di creare documentazione per trasferire proprietà immobiliari, mentre altri stati consentono anche all'agente immobiliare autorizzato. Esistono leggi statali che definiscono i tipi di rapporti che possono esistere tra clienti e licenziatari immobiliari e i doveri legali dei licenziatari immobiliari di rappresentare clienti e membri del pubblico. Le regole variano sostanzialmente come definito dalla legge da stato a stato, ad esempio, su argomenti che includono il linguaggio legale necessario per trasferire proprietà immobiliari, rapporti di agenzia, ispezioni, divulgazioni, formazione continua e altri argomenti.

Nella maggior parte delle giurisdizioni degli Stati Uniti, una persona deve avere una licenza per svolgere attività autorizzate e queste attività sono definite negli statuti di ogni stato. La caratteristica principale del requisito per avere una licenza per svolgere tali attività è il lavoro svolto "a titolo oneroso". Quindi, ipoteticamente, se una persona vuole aiutare un amico nella vendita o nell'acquisto di una proprietà e non è previsto alcun compenso di alcun tipo in cambio, non è necessaria una licenza per eseguire tutto il lavoro. Tuttavia, poiché la maggior parte delle persone si aspetterebbe di essere ricompensata per i propri sforzi e competenze, una licenza sarebbe richiesta per legge prima che una persona possa ricevere una remunerazione per i servizi resi come agente o agente immobiliare. L'attività non autorizzata è illegale e la commissione immobiliare statale ha l'autorità di multare le persone che agiscono come licenziatari immobiliari, ma gli acquirenti e i venditori che agiscono come mandanti nella vendita o nell'acquisto di immobili di solito non sono tenuti a ottenere la licenza. È importante notare che in alcuni stati gli avvocati gestiscono le vendite di immobili per un risarcimento senza essere autorizzati come broker o agenti. Tuttavia, anche gli avvocati possono svolgere solo attività immobiliari che sono accessorie al loro lavoro originale di avvocato. Non può essere il caso che un avvocato possa diventare agente di vendita di un venditore se questo è tutto il servizio che viene richiesto dal cliente. Gli avvocati dovrebbero comunque essere autorizzati come broker se desiderano svolgere attività autorizzate. Gli avvocati tuttavia ottengono una pausa nei requisiti minimi di istruzione (ad esempio, 90 ore in Illinois).

Leggi specifiche sulla rappresentanza degli Stati

Alcune commissioni immobiliari statali - in particolare quella della Florida dopo il 1992 (ed estesa nel 2003) e quella del Colorado dopo il 1994 (con modifiche nel 2003) hanno creato l'opzione di non avere rapporti di agenzia o fiduciari tra broker e venditori o acquirenti.

Come notato dal South Broward Board of Realtors, Inc. in una lettera ai comitati legislativi dello Stato della Florida:

"Il Transaction Broker realizza una transazione riunendo un acquirente disponibile e un venditore disponibile e fornisce la documentazione legale dei dettagli dell'accordo legale tra lo stesso. Il Transaction Broker non è un fiduciario di nessuna parte, ma deve rispettare la legge così come standard professionali ed etici ". (come il Codice Etico NAR ).

Il risultato è stato che nel 2003 la Florida ha creato un sistema in cui il rapporto di intermediazione predefinito prevedeva "tutti i licenziatari ... operanti come intermediari di transazione, a meno che non venga stabilito un unico agente o nessun rapporto di intermediazione, per iscritto, con il cliente" e lo statuto richiesto divulgazione scritta del rapporto di intermediazione delle transazioni all'acquirente o al cliente venditore solo fino al 1 ° luglio 2008.

Nel caso sia della Florida che del Colorado, la doppia agenzia e la subagenzia (dove sia gli agenti di vendita che quelli di quotazione rappresentano il venditore) non esistono più.

Altri broker e agenti possono concentrarsi sulla rappresentanza di acquirenti o inquilini in una transazione immobiliare. Tuttavia, la licenza come broker o venditore autorizza il licenziatario a rappresentare legalmente le parti su entrambi i lati di una transazione e fornire la documentazione necessaria per il trasferimento legale di proprietà immobiliari. Questa decisione aziendale spetta al licenziatario decidere. Sono multe per le persone che agiscono come agenti immobiliari quando non sono autorizzate dallo stato.

Nel Regno Unito, un agente immobiliare è una persona fisica o giuridica la cui attività consiste nel commercializzare proprietà immobiliari per conto dei clienti. Esistono differenze significative tra le azioni, i poteri, gli obblighi e le responsabilità degli intermediari e degli agenti immobiliari in ciascun paese, poiché paesi diversi adottano approcci notevolmente diversi alla commercializzazione e alla vendita di proprietà immobiliari.

Accordo scritto

È importante avere una chiara documentazione legale scritta per un accordo tra il broker e il cliente, per la protezione di entrambi. Se le parti hanno solo un accordo orale, è più probabile che sorga una controversia riguardo all'accordo per rappresentare i clienti e per come la proprietà immobiliare viene venduta. La documentazione legale è necessaria per definire se il broker può far valere l'accordo di compensazione delle parti, la durata del rapporto, se il rapporto è "esclusivo" e altre questioni. L'applicabilità degli accordi orali , i tipi di accordi legali che devono essere scritti e altre questioni importanti variano da stato a stato.

Educazione immobiliare

Per ottenere la licenza, la maggior parte degli stati richiede che un richiedente prenda un numero minimo di ore in aula per studiare diritto immobiliare prima di sostenere l'esame di licenza statale. Tale istruzione è spesso fornita da società immobiliari o da società di istruzione, ciascuna delle quali è in genere autorizzata a insegnare tali corsi nei rispettivi stati. I corsi sono progettati per preparare il nuovo licenziatario principalmente per gli aspetti legali della pratica del trasferimento di proprietà immobiliari e per superare l'esame di licenza statale.

Una volta ottenuta la licenza, il licenziatario nella maggior parte degli stati viene inizialmente designato come venditore e deve lavorare con una licenza di broker. Alcuni altri stati hanno recentemente eliminato la licenza del venditore e, invece, tutti i licenziatari in quegli stati guadagnano automaticamente la licenza del loro broker.

Un agente immobiliare deve affidare la propria licenza a un intermediario di gestione. Tipicamente ci possono essere più licenziatari che detengono licenze di broker all'interno di un'azienda, ma solo un broker o l'azienda stessa è il broker principale o di gestione e tale individuo o azienda è quindi legalmente responsabile per tutti i licenziatari detenuti sotto la loro licenza.

Il termine agente non deve essere confuso con venditore o broker. Un agente è semplicemente un licenziatario che ha stipulato un rapporto di agenzia con un cliente. Un broker può anche essere un agente per un cliente. Di solito è l'azienda che intrattiene l'effettivo rapporto legale con il cliente tramite uno dei suoi addetti alle vendite, siano essi venditori o broker.

In tutti gli stati, il licenziatario immobiliare deve rivelare ai potenziali acquirenti e venditori la natura del loro rapporto all'interno della transazione e con le parti. Vedi sotto per un rapporto di broker / licenziatario con i venditori e il loro rapporto con gli acquirenti .

Negli Stati Uniti, ci sono comunemente due livelli di professionisti del settore immobiliare autorizzati dai singoli stati ma non dal governo federale:

La differenza tra venditori e broker

Prima dell'introduzione del Multiple Listing Service (MLS) nel 1967, quando i broker (ei loro licenziatari) rappresentavano solo i venditori fornendo un servizio per fornire la documentazione legale sul trasferimento di proprietà immobiliari, il termine "venditore immobiliare" poteva essere più appropriato di lo è oggi, dati i vari modi in cui broker e licenziatari aiutano gli acquirenti attraverso il processo legale di trasferimento di proprietà immobiliari. Legalmente, tuttavia, il termine "venditore" è ancora utilizzato in molti stati per descrivere un licenziatario immobiliare .

Agente immobiliare (o, in alcuni stati, agente immobiliare)

Quando una persona ottiene per la prima volta la licenza per diventare un agente immobiliare, ottiene la licenza di un agente immobiliare (alcuni stati usano il termine "broker") dallo stato in cui eserciterà. Per ottenere una licenza immobiliare, il candidato deve seguire corsi specifici (tra 40 e 120 ore) e superare un esame di stato di diritto e pratica immobiliare. Per lavorare, i venditori devono essere associati (e agire sotto l'autorità di) un agente immobiliare. In Delaware, ad esempio, il corso di licenza richiede al candidato di prendere 99 ore in aula per qualificarsi per sostenere l'esame statale e nazionale. In Ohio, un candidato alla licenza deve completare 120 ore di formazione in aula. Ogni anno successivo, il titolare della licenza deve partecipare alla formazione continua per rimanere al passo con i cambiamenti statali e nazionali.

Molti stati hanno anche accordi di reciprocità con altri stati, consentendo a un individuo autorizzato da uno stato qualificato di sostenere il secondo esame di stato senza completare i requisiti del corso o, in alcuni casi, sostenere solo un esame di legge statale.

Agente immobiliare (o, in alcuni stati, mediatore qualificato)

Dopo aver acquisito alcuni anni di esperienza nella compravendita di immobili, un venditore può decidere di ottenere la licenza come intermediario immobiliare (o principale / intermediario qualificato) al fine di possedere, gestire o operare la propria intermediazione. Inoltre, alcuni stati consentono ai laureati universitari di richiedere la licenza di un broker senza anni di esperienza. Anche i laureati rientrano in questa categoria una volta che hanno completato i corsi richiesti dallo stato. La California consente agli avvocati autorizzati di diventare broker dopo aver superato l'esame di broker senza dover seguire i corsi necessari richiesti a un agente. Di solito devono essere superati più corsi e un esame di stato di un broker in diritto immobiliare. Dopo aver ottenuto la licenza di un broker, un agente immobiliare può continuare a lavorare per un altro broker con una capacità simile a prima (spesso indicato come broker associato o broker associato) o assumersi la responsabilità della propria intermediazione e assumere altri venditori (o broker) , licenziatari. Diventare manager di una filiale può richiedere o meno la licenza di un broker. Alcuni stati consentono agli avvocati autorizzati di diventare agenti immobiliari senza sostenere alcun esame. In alcuni stati, non ci sono "venditori" poiché tutti i licenziatari sono broker.

Rapporti di agenzia con i clienti rispetto a rapporti non di agenzia con i clienti

• Relazione: Convenzionalmente, il broker fornisce un rapporto di intermediazione convenzionale a servizio completo, basato su commissioni in base a un contratto di quotazione firmato con un venditore o un accordo di "rappresentanza dell'acquirente" con un acquirente, creando così, secondo la legge comune nella maggior parte degli stati, un rapporto di agenzia con un fiduciario obblighi. Il venditore o l'acquirente è quindi un cliente del broker. Alcuni stati hanno anche statuti che definiscono e controllano la natura della rappresentazione.

I rapporti di agenzia nelle transazioni immobiliari residenziali comportano la rappresentanza legale da parte di un intermediario immobiliare (per conto di una società immobiliare) del mandante, indipendentemente dal fatto che quella persona sia un acquirente o un venditore. Il broker ei suoi agenti immobiliari autorizzati (venditori o mediatori) diventano quindi gli agenti del principale.

• Rapporto non di agenzia: laddove non esista alcun accordo scritto o rapporto fiduciario, un agente immobiliare e il suo personale di vendita lavorano con un committente noto come cliente dell'intermediario. Quando un acquirente che non abbia stipulato un contratto di agenzia del compratore con il broker acquista un immobile, che le funzioni di mediatore come il sub-agente del mediatore del venditore. Quando un venditore sceglie di lavorare con un broker di transazioni, non viene creata alcuna relazione di agenzia.

Agenzia designata

Lo sviluppo più recente nella pratica immobiliare è "agenzia designata" che è stata creata per consentire ai singoli licenziatari all'interno della stessa azienda, designati dall'intermediario principale, di agire come agenti per i singoli acquirenti e venditori all'interno della stessa transazione. In teoria, quindi, due agenti all'interno della stessa azienda agiscono in rigorosi ruoli fiduciari per i rispettivi clienti. Alcuni stati hanno adottato questa pratica nelle loro leggi statali e altri hanno deciso che questa funzione è intrinsecamente problematica, proprio come lo era una doppia agenzia. La pratica è stata inventata e promossa da aziende più grandi per consentire in teoria di gestire l'intera transazione in casa senza creare un conflitto di interessi all'interno dell'azienda

Tipi di servizi che un broker può fornire

I servizi immobiliari sono anche chiamati servizi di trading da alcune giurisdizioni. Poiché le leggi di ogni provincia e di stato possono differire, in genere si consiglia ai potenziali venditori o acquirenti di consultare un professionista immobiliare autorizzato.

Qualche esempio:

• Analisi comparativa del mercato (CMA): stima del valore di una proprietà rispetto ad altre. Ciò differisce da una stima in quanto può essere preso in considerazione l'immobile attualmente in vendita. (concorso per la proprietà in oggetto)
• Panoramica totale del mercato: un metodo oggettivo per determinare il valore di una proprietà, in cui un CMA è soggettivo.
• Broker's Price Opinion  - stima del valore di una proprietà o del potenziale prezzo di vendita
• Valutazione immobiliare  - nella maggior parte degli stati, solo se il broker è anche autorizzato come perito.
• Esposizione - Commercializzazione della proprietà immobiliare a potenziali acquirenti.
• Facilitare un acquisto: guidare un acquirente attraverso il processo.
• Facilitare una vendita: guidare un venditore attraverso il processo di vendita.
• Preparazione del documento PRIV : preparazione dei documenti necessari per i venditori "In vendita dal proprietario".
• Kit per la vendita di case: guide che consigliano come commercializzare e vendere una proprietà.
• Consulenza oraria a pagamento, in base alle esigenze del cliente.
• Leasing a pagamento o percentuale del valore lordo del contratto di locazione.
• Gestione della proprietà
• Scambio di proprietà.
• Proprietà all'asta. (Nella maggior parte degli stati, solo se il broker è anche autorizzato come banditore.)
• Preparazione di contratti e locazioni. (non in tutti gli stati)

Anche questi servizi stanno cambiando poiché una varietà di tendenze nel settore immobiliare trasforma il settore.

Agenti immobiliari e venditori

Servizi forniti al venditore come cliente

Dopo aver firmato un contratto di quotazione con il venditore che desidera vendere l'immobile, l'intermediazione tenta di guadagnare una commissione trovando un acquirente e scrivendo un'offerta, un documento legale, per la proprietà del venditore al prezzo più alto possibile alle migliori condizioni per il venditore. In Canada e negli Stati Uniti, la maggior parte delle leggi impone all'agente immobiliare di inoltrare tutte le offerte scritte al venditore affinché le esamini o le esamini.

Per aiutare a raggiungere l'obiettivo di trovare acquirenti, un'agenzia immobiliare normalmente fa quanto segue:

• Elenca la proprietà in vendita al pubblico, spesso su MLS, oltre a qualsiasi altro metodo.
• Fornisce al venditore una divulgazione delle condizioni della proprietà immobiliare (se richiesto dalla legge) e altri moduli necessari.
• Mantiene il cliente al passo con i rapidi cambiamenti nel settore immobiliare , le oscillazioni delle condizioni di mercato e la disponibilità e la domanda di inventario immobiliare nella zona.
• Prepara documenti che descrivono la proprietà per pubblicità, opuscoli, case aperte, ecc.
• Appone un cartello "In vendita" sulla proprietà che indica come contattare l'ufficio e l'agente immobiliare.
• pubblicizza la proprietà, che può includere social media e marketing digitale oltre alla pubblicità cartacea.
• Tiene una casa aperta per mostrare la proprietà.
• Funge da contatto disponibile per rispondere a qualsiasi domanda sulla proprietà e sul calendario che mostra gli appuntamenti.
• Assicura che gli acquirenti siano preselezionati e finanziariamente qualificati per acquistare la proprietà. (I venditori devono essere consapevoli che il sottoscrittore di qualsiasi mutuo ipotecario immobiliare è l'ultima parola.)
• Negozia il prezzo per conto dei venditori.
• Prepara la documentazione legale o un "contratto di acquisto e vendita" su come procederà la transazione.
• Agisce da fiduciario per il venditore, il che può includere la preparazione di un contratto standard di acquisto di proprietà immobiliari.
• Tiene un assegno di pagamento serio in deposito a garanzia dall'acquirente fino alla chiusura, se necessario. In molti stati, il closing è l'incontro tra l'acquirente e il venditore in cui la proprietà viene trasferita e il titolo viene conferito con un atto . In altri stati, specialmente in quelli occidentali, le chiusure avvengono durante un periodo di deposito a garanzia definito quando acquirenti e venditori firmano ciascuno i documenti appropriati di trasferimento del titolo, ma non si incontrano.
• Negozia per conto del cliente quando un'ispezione della proprietà è stata completata. Spesso dovendo ottenere preventivi per le riparazioni.
• Protegge gli interessi legali del cliente (insieme all'avvocato) quando si trovano ad affrontare trattative difficili o contratti confusi.

Il contratto di quotazione

Esistono diversi tipi di contratti di quotazione tra broker e venditore. Questi possono essere definiti come:

• Diritto esclusivo di vendita

Il broker ha il diritto esclusivo di commercializzare la proprietà e rappresenta in esclusiva il venditore. Questa viene definita agenzia del venditore . Tuttavia, l'intermediazione si offre anche di collaborare con altri intermediari e si impegna a consentire loro di mostrare la proprietà ai potenziali acquirenti e offre una quota della commissione immobiliare totale.

• Agenzia esclusiva

L'agenzia esclusiva concede solo al broker il diritto di vendere la proprietà e nessuna offerta di risarcimento viene mai fatta a un altro broker. In questo caso la proprietà non verrà mai inserita in una MLS. Naturalmente questo limita l'esposizione dell'immobile ad una sola agenzia.

• Apri elenco

La proprietà è disponibile per la vendita da qualsiasi professionista immobiliare che possa pubblicizzare, mostrare o negoziare la vendita. Il broker / agente che per primo presenta un'offerta accettabile riceverà un risarcimento. Le società immobiliari richiedono in genere che un accordo scritto per una quotazione aperta sia firmato dal venditore per garantire il pagamento di una commissione in caso di vendita.

Sebbene possano esserci altri modi di fare affari, un intermediario immobiliare di solito guadagna la sua commissione dopo che l'agente immobiliare e un venditore stipulano un contratto di quotazione e soddisfano i termini concordati specificati in tale contratto. L'immobile del venditore viene quindi messo in vendita.

Nella maggior parte del Nord America, un accordo di quotazione o un contratto tra broker e venditore deve includere quanto segue:

• date di inizio e fine del contratto;
• il prezzo al quale l'immobile verrà offerto in vendita;
• l'importo del risarcimento dovuto al broker;
• quanto, se del caso, del risarcimento verrà offerto a un broker cooperante che potrebbe portare un acquirente (richiesto per le inserzioni MLS).

Inserzioni nette: inserzioni immobiliari a un prezzo netto concordato che il venditore desidera ricevere con qualsiasi eccedenza che va al broker come commissione. In molti stati tra cui Georgia, New Jersey e Virginia [18 VAC §135-20-280 (5)] gli elenchi netti sono illegali, altri stati come le autorità statali della California e del Texas scoraggiano la pratica e hanno leggi per cercare di evitare manipolazioni e ingiustizie transazioni [22 TAC §535 (b)] e (c).

Commissioni di intermediazione

In considerazione del fatto che l'intermediazione riesce a trovare con successo un acquirente per la proprietà, un intermediario prevede di ricevere una commissione per i servizi forniti dall'intermediazione. Di solito, il pagamento di una commissione all'intermediazione è subordinato alla ricerca di un acquirente per l'immobile, alla conclusione positiva di un contratto di acquisto tra acquirente e venditore, o al regolamento della transazione e allo scambio di denaro tra acquirente e venditore. Secondo la legge comune, un agente immobiliare ha diritto a ricevere la sua commissione, indipendentemente dal fatto che la vendita abbia effettivamente luogo, una volta che si è assicurato un acquirente che è pronto, disponibile e in grado di acquistare l'abitazione. La commissione immobiliare mediana addebitata al venditore dall'agente della quotazione (venditore) è del 6% del prezzo di acquisto. In genere, questa commissione viene suddivisa equamente tra gli agenti del venditore e dell'acquirente, con l'agente dell'acquirente che generalmente riceve una commissione del 3% del prezzo di acquisto della casa venduta.

In Nord America, le commissioni sulle transazioni immobiliari sono negoziabili e nuovi servizi nelle tendenze immobiliari hanno creato modi per negoziare le tariffe. L'attività di vendita di immobili locali di solito determina l'importo della commissione concordata. La commissione immobiliare viene generalmente pagata dal venditore alla chiusura della transazione, come specificato nell'accordo di quotazione.

L'economista Steven D. Levitt ha notoriamente affermato nel suo libro del 2005 Freakonomics che i broker immobiliari hanno un conflitto di interessi intrinseco con i venditori che rappresentano perché la loro commissione dà loro più motivazione a vendere rapidamente che a vendere a un prezzo più alto. Levitt ha sostenuto la sua tesi con uno studio in cui i broker tendono a mettere le proprie case sul mercato più a lungo e ricevono prezzi più alti per loro rispetto a quando lavorano per i loro clienti. Ha concluso che le commissioni dei broker si ridurranno in futuro. Uno studio del 2008 condotto da altri economisti ha rilevato che, confrontando l'intermediazione senza servizi di quotazione, l'intermediazione riduce significativamente il prezzo medio di vendita.

RESPA

Gli intermediari immobiliari che lavorano con istituti di credito non possono ricevere alcun compenso dal prestatore per aver indirizzato un cliente residenziale a un prestatore specifico. Fare ciò costituirebbe una violazione di una legge federale degli Stati Uniti nota come Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA). Le transazioni commerciali sono esenti da RESPA. Tutti i compensi del prestatore a un broker devono essere comunicati a tutte le parti. Una commissione può anche essere pagata durante la negoziazione della base contrattuale sul venditore e sull'agente.

Cassetta di sicurezza

Con il permesso del venditore, una cassetta di sicurezza viene posizionata sulle case occupate e, dopo aver concordato un appuntamento con il proprietario della casa, gli agenti possono mostrare la casa ai potenziali acquirenti. Quando una proprietà è libera, una cassetta di sicurezza sarà generalmente collocata sulla porta d'ingresso. Il broker di quotazione aiuta a organizzare le proiezioni della proprietà da parte di vari agenti immobiliari di tutte le società associate alla MLS. La cassetta di sicurezza contiene la chiave della porta della proprietà e la cassetta può essere aperta solo da agenti immobiliari autorizzati.

Commissioni condivise con broker cooperativi

Se il broker di un acquirente o i suoi agenti porta l'acquirente per la proprietà, il broker dell'acquirente sarebbe in genere compensato con una commissione cooperativa proveniente dal totale offerto al broker di quotazione, spesso circa la metà della commissione totale del venditore. Se un agente o un venditore che lavora per il broker dell'acquirente porta l'acquirente per la proprietà, il broker dell'acquirente compenserà comunemente il suo agente con una frazione della commissione cooperativa, ancora una volta come determinato in un accordo separato. Un'intermediazione di sconto può offrire una commissione ridotta se non è coinvolta nessun'altra società di intermediazione e non viene pagata alcuna commissione cooperativa.

Se non è prevista alcuna co-commissione da pagare a un'altra società di intermediazione, la società di intermediazione di quotazione riceve l'intero importo della commissione meno qualsiasi altro tipo di spesa.

Agenti immobiliari e acquirenti

Servizi forniti agli acquirenti

Acquirenti come clienti

Con l'aumento della pratica delle intermediazioni di acquirenti negli Stati Uniti, gli agenti (che agiscono sotto i loro broker) sono stati in grado di rappresentare gli acquirenti nella transazione con un "Contratto di agenzia per l'acquirente" scritto non diversamente dal "Contratto di quotazione" per i venditori di cui sopra . In questo caso, gli acquirenti sono clienti dell'intermediazione.

Alcuni broker rappresentano solo gli acquirenti e sono noti come agenti acquirenti esclusivi (EBA). Consumer Reports afferma: "Puoi trovare l'agente di un vero acquirente solo presso un'azienda che non accetta inserzioni". I vantaggi dell'utilizzo di un agente per l'acquirente esclusivo sono che evitano i conflitti di interesse lavorando nel migliore interesse dell'acquirente e non del venditore, evitano case e quartieri che potrebbero andare male sul mercato, assicurano che l'acquirente non paghi inconsapevolmente più del dovuto per un proprietà, informare completamente l'acquirente delle condizioni avverse, incoraggiare l'acquirente a fare offerte basate sul valore reale anziché sul prezzo di listino e lavorare per risparmiare denaro all'acquirente. Un'agenzia di acquirenti ha commissionato uno studio che ha rilevato che le case acquistate dall'ABE avevano 17 volte meno probabilità di andare in preclusione.

Un'agenzia di intermediazione immobiliare tenta di fare quanto segue per gli acquirenti di immobili solo quando rappresentano gli acquirenti con una qualche forma di accordo scritto tra acquirente e intermediazione:

• Trova immobili in base alle esigenze, alle specifiche e ai costi dell'acquirente.
• Porta gli acquirenti e mostra loro le proprietà disponibili per la vendita.
• Effettuare un pre-screening degli acquirenti per assicurarsi che siano finanziariamente qualificati per acquistare le proprietà mostrate (o utilizzare un professionista ipotecario, uno specialista di mutui di una banca o in alternativa un mediatore di mutui , per svolgere tale compito).
• Negozia prezzo e termini per conto degli acquirenti.
• Preparare un contratto di acquisto immobiliare standard.
• Agire come fiduciario per l'acquirente.
• Assistere l'acquirente nella presentazione di un'offerta per la proprietà.

Acquirenti come clienti

Nella maggior parte degli stati fino agli anni '90, gli acquirenti che lavoravano con un agente di un agente immobiliare per trovare una casa erano clienti dell'intermediazione poiché l'intermediario rappresentava solo i venditori.

Oggi le leggi statali differiscono. Acquirenti o venditori possono essere rappresentati. In genere, è necessario un accordo scritto di "Intermediazione dell'acquirente" affinché l'acquirente abbia la rappresentanza (indipendentemente da quale parte stia pagando la commissione), sebbene con le sue azioni un agente possa creare rappresentanza.

Formazione scolastica

Per diventare un agente immobiliare, un potenziale candidato venditore deve frequentare un corso di pre-licenza. Alcuni stati, come il Massachusetts, richiedono un minimo di 40 ore in aula per ottenere la licenza. Altri, come la California, hanno un mandato di oltre 100 ore. Molti stati consentono ai candidati di seguire virtualmente il corso di pre-licenza. I candidati devono successivamente superare l'esame di stato per la licenza di agente immobiliare. Al suo passaggio, il nuovo licenziatario deve depositare la licenza presso una società immobiliare affermata, gestita da un intermediario. I requisiti variano in base allo stato, ma dopo un certo periodo di lavoro come agente, si può tornare in classe e provare a diventare un broker. Ad esempio, la California e la Florida richiedono un'esperienza minima di due anni come agente con licenza a tempo pieno nei 5 anni precedenti. Dove come l'Indiana richiede solo un anno di esperienza come venditore immobiliare e l'Arizona richiede tre dei cinque anni precedenti. I broker possono gestire o possedere società. Ogni filiale di una società immobiliare più grande deve essere gestita da un intermediario.

Gli Stati rilasciano licenze per un periodo pluriennale e richiedono agli agenti immobiliari e ai broker di completare la formazione continua prima di rinnovare le loro licenze. Ad esempio, i licenziatari della California devono completare 45 ore di formazione continua ogni 4 anni su argomenti quali agenzia, gestione di fondi fiduciari, protezione dei consumatori, alloggi equi, etica e gestione del rischio. Molti stati riconoscono licenze da altri stati e rilasciano licenze ad agenti e aziende esistenti su richiesta senza ulteriore formazione o test, tuttavia la licenza deve essere concessa prima che il servizio immobiliare sia fornito nello stato.

La California non ha reciprocità di licenza con altri stati. Un richiedente la licenza non è, tuttavia, richiesto di essere residente in California per ottenere una licenza.

In Illinois, la licenza di venditore è stata sostituita da una licenza di broker nel 2011. la nuova licenza richiede 90 ore di formazione pre-licenza, 15 delle quali devono essere interattive e 30 ore di formazione post-licenza. Il requisito di formazione preliminare alla licenza include un corso su argomenti di 75 ore e un corso sui principi immobiliari applicati di 15 ore.

Organizzazioni

Esistono diversi gruppi importanti per promuovere il settore immobiliare e per assistere i membri che vi partecipano.

La National Association of Realtors (NAR) è la più grande organizzazione immobiliare e uno dei più grandi gruppi commerciali ovunque. La loro adesione supera il milione. NAR ha anche capitoli statali e migliaia di capitoli locali. Dopo l'adesione a un capitolo locale, un nuovo membro viene automaticamente iscritto nelle organizzazioni statali e nazionali. Quando i mandanti di un'impresa entrano a far parte, devono appartenere anche tutti gli agenti autorizzati di quell'azienda. Un agente immobiliare è un agente immobiliare o un venditore che è anche membro della National Association of Realtors, che è un'associazione di categoria del settore. La parola "Agente immobiliare" è un marchio registrato, protetto dalla legge statunitense e internazionale.

Il Realtor Political Action Committee (RPAC) è un'entità separata, e anche il braccio di lobbying di NAR. Nel 2005, erano considerati il ​​più grande PAC negli Stati Uniti. Secondo realtor.org, RPAC è il più grande contributore ai contributi diretti ai candidati federali.

La National Association of Real Estate Brokers (NAREB) è stata fondata nel 1947 come alternativa per gli afroamericani esclusi dalla dominante NAR. Entrambi i gruppi consentono ai membri di unirsi senza riguardo alla razza. Tuttavia, NAREB è stato storicamente un gruppo afroamericano incentrato sullo sviluppo di risorse abitative per le popolazioni interurbane.

Il Real Estate Institute of Canada (REIC) è stato fondato nel 1955 ed è un'organizzazione associativa senza scopo di lucro che offre corsi di formazione continua e programmi di designazione per professionisti immobiliari canadesi in più settori.

Guarda anche

Riferimenti