Zonizzazione inclusiva - Inclusionary zoning

La zonizzazione inclusiva (IZ), nota anche come alloggio inclusivo , si riferisce alle ordinanze di pianificazione comunale e di contea che richiedono una determinata quota di nuove costruzioni per essere accessibile da persone con redditi da bassi a moderati. Il termine zonizzazione inclusiva indica che queste ordinanze cercano di contrastare le pratiche di zonizzazione di esclusione , che mirano a escludere alloggi a basso costo da un comune attraverso il codice di zonizzazione. Esistono variazioni tra i diversi programmi di zonizzazione inclusiva. In primo luogo, possono essere obbligatori o volontari. Sebbene esistano programmi volontari, la grande maggioranza è stata costruita come risultato di programmi obbligatori locali che richiedono agli sviluppatori di includere le unità economiche nei loro sviluppi. Esistono anche variazioni tra i requisiti di messa a riposo, i livelli di accessibilità abbinati al periodo di controllo. Al fine di incoraggiare il coinvolgimento in questi programmi di zonizzazione, gli sviluppatori ricevono incentivi per impegnarsi in questi programmi, come bonus di densità, approvazione rapida ed esenzioni dalle commissioni.

In pratica, queste politiche comportano l'imposizione di restrizioni di atto sul 10-30% delle nuove case o appartamenti al fine di rendere il costo degli alloggi accessibile alle famiglie a basso reddito. Il mix di " alloggi a prezzi accessibili " e alloggi "a prezzi di mercato" nello stesso quartiere è considerato vantaggioso da urbanisti e sociologi. La zonizzazione inclusiva è uno strumento per i comuni locali negli Stati Uniti che presumibilmente aiutano a fornire una gamma più ampia di opzioni abitative rispetto a quella fornita da un mercato libero . Molti economisti considerano il programma come un controllo dei prezzi su una percentuale di unità, che ha un impatto negativo sull'offerta di alloggi.

La maggior parte della zonizzazione inclusiva viene attuata a livello municipale o di contea; quando imposte dallo stato, come nel Massachusetts , si è sostenuto che tali leggi usurpano il controllo locale. In questi casi, gli sviluppatori possono utilizzare la zonizzazione inclusiva per evitare alcuni aspetti delle leggi locali sulla zonizzazione.

Sfondo storico

Durante la metà e la fine del XX secolo, i nuovi sobborghi crebbero e si espansero intorno alle città americane come acquirenti di case della classe media , supportati da programmi di prestito federale come le garanzie sui mutui abitativi della Veterans Administration , lasciarono quartieri e comunità consolidati. Questi luoghi di nuova popolazione erano generalmente più omogenei dal punto di vista economico rispetto alle città che circondavano. Molte comunità suburbane hanno emanato ordinanze locali, spesso in codici di zonizzazione, per preservare il carattere del loro comune. Una delle pratiche di esclusione più comunemente citate è la stipula che i lotti devono essere di una certa dimensione minima e le case devono essere arretrate rispetto alla strada di una certa distanza minima. In molti casi, queste ordinanze sugli alloggi hanno impedito la costruzione di alloggi a prezzi accessibili, perché i grandi appezzamenti di terreno necessari per costruire entro le restrizioni del codice erano proibitivi per le case a prezzi modici. Le comunità sono rimaste accessibili ai cittadini più ricchi grazie a queste ordinanze, escludendo efficacemente le famiglie a basso reddito dalle comunità desiderabili. Tali ordinanze di zonizzazione non sono sempre state emanate con l'intento consapevole di escludere le famiglie a basso reddito, ma sono state il risultato non intenzionale di tali politiche.

Negando alle famiglie a basso reddito l'accesso alle comunità suburbane, molti ritengono che la zonizzazione di esclusione abbia contribuito al mantenimento dei ghetti del centro città . I sostenitori della zonizzazione inclusiva sottolineano che le famiglie a basso reddito hanno maggiori probabilità di avere successo economico se hanno vicini della classe media come pari e modelli di ruolo. Quando efficace, la suddivisione in zone di inclusione riduce la concentrazione di povertà in quartieri poveri distretti in cui le norme sociali non possono fornire modelli adeguati di successo. L'istruzione è una delle componenti principali nello sforzo di far uscire le persone dalla povertà; l'accesso a scuole pubbliche di alta qualità è un altro vantaggio chiave della ridotta segregazione. Statisticamente, un bambino povero in una scuola in cui l'80% dei bambini è povero ottiene un punteggio inferiore del 13-15% rispetto agli ambienti in cui i coetanei del bambino povero sono dell'80% della classe media.

In molte delle comunità in cui è stata messa in pratica la zonizzazione inclusiva, i requisiti di reddito consentono alle famiglie che guadagnano l'80–120% del reddito medio di qualificarsi per alloggi "a prezzi accessibili". Questo perché in molti luoghi i prezzi elevati delle case hanno impedito anche alle famiglie con reddito medio di acquistare proprietà di mercato. Ciò è particolarmente evidente in California , dove solo il 16% della popolazione poteva permettersi la casa a prezzo medio durante il 2005.

Potenziali vantaggi e limitazioni delle politiche IZ

Benefici potenziali

  • Le famiglie povere e lavoratrici avrebbero accesso a una serie di opportunità, comprese buone opportunità di lavoro, buone scuole, sistema di trasporto completo e strade sicure
  • Alleviare il problema della fornitura inadeguata di alloggi a prezzi accessibili
  • Evitare la segregazione economica e razziale, che aiuta a ridurre il tasso di criminalità, il fallimento delle scuole e il miglioramento della stabilità sociale
  • Quantità relativamente piccola di sussidi pubblici necessari per l'adozione di IZ come strumento basato sul mercato

Potenziali limitazioni

  • Bassa produzione di alloggi economici, che ha prodotto circa 150.000 unità in diversi decenni a livello nazionale, rispetto ad altri schemi, come Housing Choice Vouchers che aiuta circa due milioni di famiglie e il programma LIHTC che ha prodotto oltre due milioni di case a prezzi accessibili
  • Produzione instabile di alloggi a prezzi accessibili fortemente influenzati dalle condizioni del mercato immobiliare locale

Differenze nelle ordinanze

Le ordinanze di zonizzazione inclusiva variano notevolmente tra i comuni. Queste variabili possono includere:

  • Ordinanza obbligatoria o volontaria. Mentre molte città richiedono alloggi inclusivi, molte altre offrono bonus di zonizzazione, permessi accelerati, tariffe ridotte, sussidi in denaro o altri incentivi per gli sviluppatori che costruiscono volontariamente alloggi a prezzi accessibili.
  • Percentuale di unità da dedicare come alloggio inclusivo. Questo varia in modo sostanziale tra le giurisdizioni, ma sembra variare dal 10 al 30%.
  • Dimensione minima dello sviluppo a cui si applica l'ordinanza. La maggior parte delle giurisdizioni esenta gli sviluppi più piccoli, ma alcuni richiedono che anche gli sviluppi che incorrono solo in una frazione di un'unità abitativa inclusiva paghino una tassa (vedi sotto).
  • Se è necessario costruire alloggi inclusivi in ​​loco. Alcuni programmi consentono di costruire alloggi nelle vicinanze, in caso di difficoltà.
  • Se le tasse possono essere pagate al posto della costruzione di alloggi inclusivi. Le commissioni sostitutive consentono a uno sviluppatore di "riscattare" un obbligo di alloggio inclusivo. Ciò può sembrare vanificare lo scopo della zonizzazione inclusiva, ma in alcuni casi il costo di costruire un'unità economica in loco potrebbe acquistare diverse unità economiche fuori sede.
  • Livello di reddito o prezzo definito come "abbordabile" e metodi di qualificazione dell'acquirente. La maggior parte delle ordinanze sembra indirizzare le unità di inclusione a famiglie a reddito basso o moderato che guadagnano approssimativamente il reddito medio regionale o leggermente inferiore. Gli alloggi inclusivi in ​​genere non creano alloggi per chi ha un reddito molto basso.
  • Se le unità abitative inclusive sono limitate dal prezzo o dalle dimensioni (la città di Johanneburg ad esempio prevede entrambe le opzioni)
  • Aspetto e integrazione delle unità abitative inclusive. Molte giurisdizioni richiedono che le unità abitative inclusive siano indistinguibili dalle unità a tasso di mercato, ma ciò può aumentare i costi.
  • Longevità delle restrizioni di prezzo legate alle unità abitative inclusive e apprezzamento ammissibile. Le ordinanze che fanno scadere lo "sconto" concedono essenzialmente un guadagno inaspettato all'acquirente di alloggi inclusivi, impedendo che il sussidio venga riciclato ad altre famiglie bisognose. D'altra parte, impedire l'apprezzamento dei prezzi rimuove un incentivo chiave per la proprietà della casa. Molti programmi limitano l'apprezzamento annuale dei prezzi (ad esempio, iscrivendo alloggi inclusivi in fondi fondiari comunitari ), spesso legandoli all'inflazione più il valore di mercato dei miglioramenti delle case, sforzandosi di bilanciare l'interesse della comunità per l'accessibilità a lungo termine con l'interesse del proprietario di accumulare equità nel tempo.
  • Indipendentemente dal fatto che la riabilitazione abitativa conti come "costruzione", sia di unità a prezzo di mercato che a prezzi accessibili. Alcune città, come New York City, consentono agli sviluppatori di considerare la riabilitazione di alloggi fuori sede come un contributo inclusivo.
  • A quali tipi di costruzione di alloggi si applica l'ordinanza. Ad esempio, la costruzione di un grattacielo costa di più per metro quadrato (aumentando così i costi di conformità, forse in modo proibitivo), quindi alcune ordinanze lo esentano dalla conformità.

Soluzioni alternative

Mentre molte comunità suburbane presentano la Sezione 8 per le famiglie a basso reddito, sono generalmente limitate a sezioni concentrate. In alcuni casi, le contee specificano piccoli distretti in cui le proprietà della Sezione 8 devono essere affittate. In altri casi, il mercato tende ad auto-segregare la proprietà in base al reddito. Ad esempio, nella contea di Montgomery, in Pennsylvania , una ricca contea suburbana al confine con Filadelfia , solo il 5% della popolazione della contea vive nel distretto di Norristown , ma il 50% delle proprietà della sezione 8 della contea si trova lì. La grande popolazione residente a basso reddito grava sul governo locale e sul distretto scolastico di Norristown , mentre gran parte della contea rimane alleggerita.

La zonizzazione inclusiva mira a ridurre la segregazione economica residenziale imponendo che un mix di redditi sia rappresentato in un singolo sviluppo.

Controversia

La zonizzazione inclusiva rimane una questione controversa. Alcuni sostenitori di alloggi a prezzi accessibili cercano di promuovere le politiche al fine di garantire che l'alloggio sia disponibile per una varietà di livelli di reddito in più luoghi. Questi sostenitori sostengono che la zonizzazione inclusiva produce alloggi a prezzi accessibili necessari e crea comunità integrate nel reddito .

Tuttavia, altri sostenitori di Affordable Housing affermano che è vero il contrario, che la zonizzazione inclusiva può avere l'effetto opposto e ridurre effettivamente gli alloggi a prezzi accessibili in una comunità. Ad esempio, a Los Angeles, California, la zonizzazione inclusiva apparentemente ha accelerato la gentrificazione, poiché edifici più vecchi e non redditizi sono stati rasi al suolo e sostituiti con alloggi per lo più ad alto affitto e una piccola percentuale di alloggi a prezzi accessibili; il risultato netto è stato un alloggio meno abbordabile. A New York, NY, la zonizzazione inclusiva consente un aumento fino al 400% degli alloggi di lusso per ogni unità abitativa a prezzi accessibili e di un ulteriore 400% di alloggi di lusso se combinato con l'uso liberale dei diritti di sviluppo. I critici hanno affermato che gli alloggi a prezzi accessibili possono essere diretti a coloro che guadagnano fino a $ 200.000 attraverso l'uso improprio di un reddito medio di area e utilizzati come strumenti politici da organizzazioni legate a vari politici. Le comunità di New York City come Harlem, il Lower East Side, Williamsburg, Chelsea e Hell's Kitchen hanno sperimentato un significativo spostamento secondario attraverso l'uso della zonizzazione inclusiva.

I detrattori del settore immobiliare notano che la zonizzazione inclusiva impone un'imposta indiretta sugli sviluppatori, in modo da scoraggiarli dal costruire in aree che devono affrontare carenze di approvvigionamento. Inoltre, per garantire che le unità a prezzi accessibili non vengano rivendute a scopo di lucro, le restrizioni sugli atti generalmente fissano un tetto al prezzo di rivendita a lungo termine , eliminando un potenziale vantaggio della proprietà della casa.

I sostenitori del libero mercato si oppongono ai tentativi di correggere determinati risultati sociali mediante l'intervento del governo nei mercati . Sostengono che la zonizzazione inclusiva costituisce una regolamentazione onerosa sull'uso del suolo che esacerba la carenza di alloggi.

I proprietari di case a volte notano che i loro valori di proprietà saranno ridotti se le famiglie a basso reddito si trasferiscono nella loro comunità. Altri contro considerano le loro preoccupazioni classismo e razzismo sottilmente celati .

Alcune delle battaglie di zonizzazione inclusiva più ampiamente pubblicizzate hanno coinvolto le comunità REIT AvalonBay. Secondo il sito web della società , AvalonBay cerca di sviluppare proprietà in "mercati ad alta barriera all'ingresso" negli Stati Uniti. In pratica, AvalonBay utilizza leggi sulla zonizzazione inclusiva, come il Massachusetts Comprehensive Permit Act: Capitolo 40B , per aggirare le leggi locali sulla zonizzazione e costruire grandi complessi di appartamenti. In alcuni casi, i residenti locali reagiscono con una causa legale. [1] In Connecticut, sviluppi simili da parte di AvalonBay hanno portato a tentativi di condannare la terra o di rivendicarla da parte di un dominio eminente . Nella maggior parte dei casi AvalonBay ha vinto queste controversie e ha costruito appartamenti o condomini estremamente redditizi.

Altre battaglie legali si sono verificate in California, dove molte città hanno implementato politiche di zonizzazione inclusiva che in genere richiedono dal 10 al 15% delle unità per essere alloggi a prezzi accessibili. La definizione di alloggi a prezzi accessibili include sia alloggi a basso reddito che alloggi a reddito moderato. In California, gli alloggi a basso reddito sono tipicamente progettati per le famiglie che guadagnano dal 51% all'80% del reddito medio, e gli alloggi a reddito moderato sono in genere per le famiglie che producono dall'81% al 120% del reddito medio. Gli sviluppatori hanno tentato di contrastare questi requisiti sfidando le ordinanze locali di zonizzazione inclusiva attraverso il sistema legale del tribunale. Nel caso Home Builders Association of Northern California contro City of Napa , la California First District Court of Appeal ha confermato le ordinanze di zonizzazione inclusiva della città di Napa che richiedono che il 10% delle unità del nuovo progetto di sviluppo siano alloggi a reddito moderato contro la casa Builders Association che ha sfidato la città di Napa. Le città hanno anche tentato di imporre requisiti di inclusione per le unità in affitto. Tuttavia, il Costa-Hawkins Rental Housing Act vieta alle città della California di imporre limitazioni sulle tariffe di affitto sulle unità vacanti. Successivamente, gli sviluppatori hanno vinto casi, come Palmer / Sixth Street Properties, LP v. City of Los Angeles (2009) , contro città che imponevano requisiti di inclusione sulle unità in affitto, poiché la legge statale sostituisce le ordinanze locali.

I gruppi di cittadini e gli sviluppatori hanno anche cercato altri modi per rafforzare o sconfiggere le leggi sulla zonizzazione inclusiva. Ad esempio, il processo di iniziativa e referendum in California consente a gruppi di cittadini o sviluppatori di modificare le ordinanze locali sugli alloggi a prezzi accessibili con il voto popolare. Eventuali cittadini o gruppi di interesse possono partecipare a questo processo raccogliendo almeno il numero di firme richiesto in modo che il provvedimento proposto possa essere di qualità per essere in votazione; una volta che sono state presentate un numero sufficiente di firme e il provvedimento di votazione è stato approvato dai funzionari elettorali, il provvedimento di voto viene tipicamente inserito nel ballottaggio delle prossime elezioni. Un caso recente è la Proposition C a San Francisco . Questa misura di voto è stata inserita nel ballottaggio per le elezioni primarie in California del giugno 2016. Approvata a giugno 2016, questa proposta modifica la Carta della città per aumentare il requisito di alloggi a prezzi accessibili per progetti di sviluppo di 25 unità o più.

Lo scontro tra questi vari interessi si riflette in questo studio pubblicato dal think tank di politiche pubbliche della Reason Foundation, di ispirazione libertaria , e nella risposta di una revisione tra pari di quella ricerca. I governi locali riflettono e in alcuni casi bilanciano questi interessi concorrenti. In California, la League of Cities ha creato una guida alla zonizzazione inclusiva che include una sezione sui pro e contro delle politiche.

Fallimento nel migliorare l'integrazione sociale insieme all'aumento dei costi sociali

Si suggerisce che le politiche dell'IZ potrebbero non disperdere efficacemente le unità a basso reddito in tutta la regione, il che in realtà contraddice lo scopo della politica stessa. Ad esempio, nella contea di Suffolk, si è riscontrato che esiste una concentrazione spaziale di unità IZ nei quartieri poveri insieme a proporzioni più elevate di neri e ispanici, che sono considerati le minoranze. Inoltre, il 97,7% delle unità IZ è stato costruito solo nel 10% del tratto di censimento dal 1980 al 2000, che è l'area con il quartiere a reddito più basso accoppiato con il raggruppamento di minoranze. È indispensabile notare che le politiche abitative sono controllate dal governo locale piuttosto che dal governo regionale nella contea di Suffolk, quindi senza coordinamenti regionali della politica abitativa, non si tiene conto della distribuzione inter-municipale delle famiglie a basso reddito all'interno della contea. Inoltre, i bonus di densità dati ai promotori immobiliari per la fornitura di unità IZ hanno intensificato la concentrazione di unità economiche nei quartieri poveri (Ryan & Enderle come citato in Mukhija, Das, Regus et al., 2012). Ciò dimostra che le politiche IZ potrebbero non riuscire a disperdere le distribuzioni a basso reddito quando vengono eseguite senza tenere conto del coordinamento regionale.

Inoltre, con i bonus di densità assegnati ai promotori immobiliari per la fornitura di unità IZ, ciò implica che la comunità sosterrebbe il costo dell'aumento della densità di popolazione e della condivisione delle infrastrutture esistenti.

In pratica

Esempi dagli USA

Più di 200 comunità negli Stati Uniti hanno una sorta di disposizione di zonizzazione inclusiva.

La contea di Montgomery, nel Maryland , è spesso considerata un pioniere nella definizione di politiche di zonizzazione inclusiva. È la sesta contea più ricca degli Stati Uniti, eppure dal 1974 ha costruito più di 10.000 unità abitative a prezzi accessibili, molte unità porta a porta con alloggi di mercato.

Tutti i comuni dello stato del Massachusetts sono soggetti al Capitolo 40B delle leggi generali di tale stato, che consente agli sviluppatori di aggirare alcune restrizioni di zonizzazione municipale in quei comuni che hanno meno unità abitative a prezzi accessibili del 10% definite dalla legge. Gli sviluppatori che traggono vantaggio dal Capitolo 40B devono costruire unità convenienti del 20% come definito dallo statuto.

Tutti i comuni, nello stato del New Jersey sono soggette a zonizzazione inclusiva giudizialmente imposto a seguito della Jersey Suprema Corte di New 's decisione Mount Laurel e successivi atti del legislatore dello stato del New Jersey.

Uno studio del 2006 ha rilevato che 170 giurisdizioni in California avevano una qualche forma di alloggio inclusivo. Si trattava di un aumento del 59% rispetto al 2003, quando solo 107 giurisdizioni avevano alloggi inclusivi. Inoltre, la legge statale richiede che il 15% delle unità abitative prodotte nelle aree di progetto di riqualificazione debba essere abbordabile. Almeno il 20% delle entrate generate da un progetto di riqualificazione deve essere destinato ad alloggi a basso e moderato reddito. Tuttavia, il governatore Jerry Brown ha approvato AB 1X 26 che ha sciolto tutte le agenzie di riqualificazione il 1 ° febbraio 2012.

Tuttavia, l'ordinanza di zonizzazione inclusiva di Los Angeles , California per gli alloggi in affitto è stata invalidata nel 2009 dalla Corte d'appello della California per il secondo distretto d'appello perché era direttamente in conflitto con una disposizione del Costa-Hawkins Rental Housing Act dello stato del 1996 che specificava la facoltà di fissare il "canone iniziale di locazione" per le nuove unità abitative.

L' ordinanza di zonizzazione inclusiva di Madison, Wisconsin relativa agli alloggi in affitto è stata respinta dalla quarta corte d'appello distrettuale del Wisconsin nel 2006 perché quella corte d'appello ha interpretato la zonizzazione inclusiva come controllo degli affitti, che è proibito dallo statuto statale. La Corte Suprema del Wisconsin ha rifiutato la richiesta della città di riesaminare il caso. L'ordinanza è stata strutturata con un tramonto nel febbraio 2009, salvo proroga del Consiglio comune. Il Consiglio comune non ha prorogato l'ordinanza sulla zonizzazione inclusiva e pertanto è scaduta e non è più in vigore.

Esempi internazionali

Johannesburg, Sudafrica

Il 21 febbraio 2019, il Consiglio della città di Johannesburg ha approvato i suoi "Incentivi, regolamenti e meccanismi per l'alloggio inclusivo 2019". La politica è la prima del suo genere in Sud Africa e fornisce quattro opzioni per alloggi inclusivi (comprese opzioni a prezzo limitato, dimensioni limitate o negoziate) in cui almeno il 30% delle unità abitative in nuovi sviluppi di 20 unità o più, deve essere alloggio inclusivo .

La tendenza all'obbligatorietà rispetto al volontariato

Sebbene la zonizzazione inclusiva possa essere obbligatoria o volontaria, alcuni studi hanno dimostrato che gli approcci obbligatori sarebbero cruciali per il successo dei programmi di zonizzazione inclusiva in termini di fornitura di un numero maggiore di alloggi a prezzi accessibili. Di seguito sono riportati alcuni esempi che mostrano il maggiore effetto della pratica obbligatoria rispetto alla pratica volontaria:

Comune o contea Sotto la pratica volontaria Sotto pratica obbligatoria
Cambridge, MA Non è possibile generare alloggi economici entro 10 anni Passando a un programma obbligatorio nel 1999, sono state prodotte 135 unità abitative e altre 58 erano in produzione a giugno 2004.
Irvine, CA Confusione e incertezza sono state riscontrate nell'ambito di un programma volontario che ha motivato gli sviluppatori ad avviare il passaggio a un'ordinanza obbligatoria. Una nuova ordinanza obbligatoria, applicata nel 2003 con aspettative e ricompense uniformi per gli sviluppatori, ha portato alla creazione di 3.400 unità abitative a prezzi accessibili, con altre 750 previste nel giugno 2004.
Contea di Orange, CA 952 unità sono state costruite in undici anni (1983-1994). 6.389 unità abitative a prezzi accessibili sono state costruite in quattro anni (1979-1983)

Guarda anche

Appunti

Riferimenti

link esterno