Titolo strati - Strata title
| Legge sulla proprietà |
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| Parte della common law serie |
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| Tenute in terra |
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Categoria superiore: diritto e diritto comune |
Titolo Strata è una forma di proprietà messo a punto per il multi-livello di blocchi di appartamenti e suddivisioni orizzontali con spazi comuni. La parola "strati" si riferisce agli appartamenti che si trovano su diversi livelli.
Il titolo Strata è stato introdotto per la prima volta nel 1961 nello stato del New South Wales , in Australia, per far fronte meglio alla proprietà legale dei condomini. In precedenza, l'unico metodo adeguato per dividere la proprietà era il titolo di società, che presentava numerosi difetti, come la difficoltà di istituire mutui. Questo termine si applica anche alle unità di titoli a strati di tipo casa in Australia.
Altri paesi che hanno adottato il sistema australiano (o una variante simile) di proprietà di appartamenti includono: Canada ( Alberta , Columbia Britannica ), Fiji, India, Indonesia, Malesia, Nuova Zelanda, Filippine, Singapore, Sud Africa e Emirati Arabi Uniti . Altri paesi hanno una legislazione basata su principi simili ma con definizioni diverse e utilizzano meccanismi diversi nella loro amministrazione.
Gli schemi dei titoli degli strati sono composti da lotti individuali e proprietà comuni. I lotti sono appartamenti, garage o magazzini e ciascuno è indicato nel titolo come di proprietà di un proprietario del lotto. Per Proprietà Comune si intende tutto il resto della parcella di terreno che non è compreso in un Lotto, quali vani scala comuni, passi carrai, tetti, giardini e così via.
In Nuova Zelanda
In Nuova Zelanda, lo Strata Title, comunemente chiamato Unit Title, è stato creato dall'Unit Titles Act 2010. Ci sono 145.000 abitazioni con titolo unitario in Nuova Zelanda.
Un Titolo di Unità può essere uno Stratum in Freehold , dove i proprietari possiedono il terreno sottostante, o Stratum in Leasehold , dove un'altra persona possiede il terreno e la persona giuridica paga l'affitto a quella persona. Poiché la Nuova Zelanda utilizza il sistema Torrens di titoli indefettibili, il titolo di un titolo di unità ha un titolo per l'unità principale, che mostra la descrizione legale dell'unità principale e di eventuali unità accessorie e qualsiasi documento legale registrato contro tali unità (chiamato interesse) ; un foglio di registrazione supplementare, che mostra le regole della persona giuridica, la sua sede legale e gli eventuali interessi registrati nei confronti del terreno sottostante; e il piano di rilievo, che mostra i confini delle unità e del bene comune.
Una persona che acquista un titolo di unità acquista un'unità principale, che è concepita come luogo di lavoro o residenza; eventuali unità accessorie comprese nel titolo per l'unità principale, quali parcheggi e armadietti di deposito; e un interesse benefico nella proprietà comune, come corridoi, condotti d'aria, struttura edile e vie di accesso; e l'appartenenza alla persona giuridica, che è composta da tutti i proprietari delle unità e che possiede legalmente il bene comune.
La creazione di un titolo di unità è un tipo di suddivisione e quindi richiede l'approvazione dell'autorità territoriale pertinente ai sensi del Resource Management Act 1991, nonché ai sensi dell'Unit Titles Act 2010. Un piano di unità deve essere depositato presso Land Information New Zealand e nuovo emissione di titoli rispetto a ciascuna unità principale.
La persona giuridica è responsabile della manutenzione del bene comune e della struttura dell'edificio (se tale compito è delegato dai proprietari), e dell'assicurazione del bene comune e della struttura edile. L'ente può stabilire regole che disciplinano l'uso dei beni comuni (ad esempio, un proprietario che causa un danno deve ripararlo) e delle unità (ad esempio, divieto di tenere animali o fare rumore dopo un certo tempo), e per la regolamentazione di la persona giuridica. Queste regole devono essere registrate e le regole non registrate non hanno effetto legale. Le operazioni della persona giuridica sono pagate mediante prelievi a carico di tutti i proprietari. I prelievi vengono assegnati in base all'interesse di proprietà o all'interesse di utilità della particolare unità. Un interesse di proprietà si basa sul valore dell'unità, mentre un interesse di utilità è l'interesse di proprietà o una proporzione che è giusta ed equa tenendo conto dei costi e dei benefici dell'unità.
I proprietari nello sviluppo del titolo dell'unità devono riunirsi annualmente per approvare i prelievi, il bilancio, il piano di manutenzione a lungo termine e il fondo (se presente), approvare le modifiche alle regole della società (se presenti) e la nomina del presidente della persona giuridica e comitato (se presente). L'ente può delegare la maggior parte dei propri compiti al comitato dei proprietari. La persona giuridica può anche stipulare contratti di servizi relativi all'amministrazione della persona giuridica, solitamente a società di gestione aziendale di enti specializzati , e alla manutenzione degli edifici, compresa la nomina di un amministratore di edificio. Questi contratti di servizio devono essere consentiti dalle regole della società.
Una persona giuridica deve disporre di un piano di manutenzione a lungo termine, che preveda la manutenzione del bene comune per almeno dieci anni e una stima dei costi. Il piano di manutenzione a lungo termine viene quindi pagato dal fondo di manutenzione a lungo termine, che deve essere separato dal fondo di gestione generale della persona giuridica. Tuttavia, una persona giuridica può scegliere di non avere un fondo di mantenimento a lungo termine.
Le controversie ai sensi dell'Unit Titles Act sono esaminate dal Tenancy Tribunal.
Guarda anche
Riferimenti
link esterno
La differenza tra il titolo degli strati, uno schema degli strati e un piano degli strati [1]